Đã nên bắt đáy cổ phiếu Bất động sản?

Dựa theo kết quả kinh doanh trong quý 4 và cả năm 2022, tôi nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang dần suy yếu.

Đơn cử, doanh thu quý 4/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% so với cùng kỳ lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng trong kỳ lại giảm 24% xuống còn 8.928 tỷ đồng. Nguyên nhân do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 cùng giảm hơn 26%.

Hay Novaland (NVL), doanh thu/lợi nhuận ròng quý 4/2022 lần lượt giảm 29%/71% so với cùng kỳ, xuống còn 3.241 tỷ doanh thu và 239 tỷ lợi nhuận, do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Doanh thu trong kỳ của Đất Xanh (DXG) cũng giảm 56,5% xuống 984 tỷ đồng do bàn giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng do áp lực chi phí cao….

Dù vậy, điều tích cực là vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013. Thông qua phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), chuyên gia lưu ý rằng số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Nhìn chung, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần.

Tuy nhiên, tôi cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Rủi ro giảm giá chính: 1) nhiều doanh nghiệp bất động sản mất khả năng thanh toán nợ hơn dự kiến; 2) nguồn cung mở bán mới và giá nhà sụt giảm mạnh hơn dự kiến.

Đánh giá trên góc nhìn cá nhân. Mọi người có thể đặt câu hỏi về mã cổ phiếu và góp ý xây dựng để cộng đồng đầu tư tốt hơn!