24HMONEY đã kiểm duyệtĐã đến lúc tháo nút thắt nhà ở xã hội
Nghị định 261/2025/NĐ-CP được xem là bước ngoặt lớn trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ loạt điểm nghẽn về cơ chế, đất đai và thủ tục. Với tư duy “hậu kiểm” thay cho “tiền kiểm” cùng hàng loạt quy định cởi mở hơn, chính sách mới đang khơi thông nguồn cung, khơi dậy niềm tin và thu hút mạnh mẽ khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Không chỉ là lời hứa, các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ, chưa từng có tiền lệ đang được tung ra để giải tỏa "cơn khát" nguồn cung nhà ở xã hội. Sự chuyển mình này phải được đo lường bằng số lượng căn hộ đến tay người dân, chứ không phải trên văn bản.
Nghị định số 261/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành được xem là bước ngoặt mang tính nền tảng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội. Với hàng loạt điều chỉnh trọng yếu, Nghị định đã chạm đúng vào những “điểm nghẽn” lớn nhất từng kìm hãm phân khúc này, mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng thực chất và bền vững.
Theo đó, các quy định mới không chỉ làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với phần quỹ đất ở phải dành cho nhà ở xã hội, mà còn mở rộng trần thu nhập của người mua lên 20 triệu đồng/người (độc thân) và 40 triệu đồng/hộ gia đình. Những thay đổi này tạo nên mặt bằng chính sách cởi mở, minh bạch và sát thực tế hơn.
Trong nhiều năm, rào cản về thủ tục và đất đai khiến không ít doanh nghiệp dù có thiện chí vẫn “ngại” bước vào lĩnh vực này. Việc xin chuyển đổi quỹ đất, dù là đất do doanh nghiệp tự tạo lập, vẫn phức tạp chẳng kém dự án thương mại. Trong khi đó, chi phí vốn và lãi vay ngân hàng kéo dài khiến bài toán tài chính càng thêm nặng nề.
Nhưng giờ đây, Nghị định 261 được xem như “chìa khóa” mở lối. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, với tư duy chính sách mới – rõ ràng, khoa học và định lượng – thị trường nhà ở xã hội sẽ thoát khỏi tình trạng “vừa khát cung, vừa nghẽn cơ chế”.
Không ít ý kiến từng cho rằng lợi nhuận 10% là quá thấp để hấp dẫn nhà đầu tư. Song theo giới chuyên gia, vấn đề không nằm ở tỷ lệ lợi nhuận, mà ở cơ chế. Khi thể chế minh bạch, quy trình đơn giản, doanh nghiệp sẵn sàng tự cân đối tài chính để đảm bảo giá bán hợp lý và vẫn đạt hiệu quả. Nói cách khác, niềm tin chính sách mới là “vốn mồi” quan trọng nhất.
Điểm nhấn đáng chú ý trong Nghị định 261 là việc chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” về giá bán và giá thuê mua. Cách làm này giảm đáng kể thủ tục hành chính, đồng thời vẫn bảo đảm minh bạch – nếu giá quyết toán thấp hơn giá bán, doanh nghiệp buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cơ chế “hậu kiểm” giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, cắt giảm các khâu thẩm định, phê duyệt rườm rà, đồng thời linh hoạt hơn trong việc xác lập giá phù hợp từng địa phương, từng nhóm đối tượng.
Tuy nhiên, câu chuyện nhà ở xã hội không chỉ là bài toán kỹ thuật chính sách. Nó còn là thách thức về cân bằng giữa an sinh xã hội và nguyên tắc thị trường. Không thể yêu cầu người thu nhập thấp cạnh tranh ngang hàng trong thị trường của người giàu, nhưng cũng không thể bao cấp bằng mệnh lệnh hành chính. Chỉ có một cách: thiết lập cơ chế dung hòa, trong đó Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng tham gia, cùng có lợi.
Theo chuyên gia Nguyễn Hoàng Nam, nhà ở xã hội phải được nhìn nhận như một cấu phần của chiến lược an sinh quốc gia, chứ không chỉ là chương trình hỗ trợ riêng lẻ. Nhưng nếu chỉ dựa vào ngân sách, mục tiêu này khó thành hiện thực. Giải pháp nằm ở “xã hội hóa” – huy động sức dân, vốn tư nhân, và tạo khung pháp lý đủ hấp dẫn để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư.
Bởi lẽ, dù được vay ưu đãi, doanh nghiệp vẫn phải chịu lãi suất cao hơn cá nhân, trong khi lợi nhuận bị khống chế, rủi ro lớn. Do đó, chính sách không chỉ cần ưu đãi, mà phải tạo niềm tin và sự công bằng – yếu tố quyết định để thị trường vận hành trơn tru.
Và thực tế cho thấy, thay đổi đang bắt đầu. Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2025, cả nước có 151 dự án nhà ở xã hội được khởi công, trong đó 73 dự án khởi động ngay trong năm với hơn 50.000 căn đã hoàn thành. Con số này dự kiến chạm gần 90.000 căn vào cuối năm – đạt 89% kế hoạch.
Đáng chú ý, các “ông lớn” tư nhân như Vingroup, Sun Group, Nam Long, Kim Oanh, Taseco Land… đang trở thành động lực mới của phân khúc này. Riêng Vingroup đã công bố kế hoạch triển khai gần 50.000 căn nhà ở xã hội tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP.HCM và Tây Ninh – chỉ vài ngày sau khi Nghị định 261 ra đời.
Từ một lĩnh vực từng bị xem là “khó sinh lời”, nhà ở xã hội đang trở thành một mắt xích quan trọng của chính sách phát triển bền vững, nơi lợi ích kinh tế và an sinh xã hội tìm được tiếng nói chung. Và điều đó chỉ có thể xảy ra khi chính sách thực sự chuyển động – không chỉ trên giấy, mà trong niềm tin và hành động của doanh nghiệp lẫn người dân.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường