Đã đến lúc bỏ tư duy “giữ đất cho con”?

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nghị quyết 21 có thể tạo ra thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản nếu được thể chế hóa đầy đủ, không chỉ ở chính sách đất đai mà còn ở văn hóa sở hữu và cách người Việt tích lũy tài sản. Trọng tâm được đặt vào nhà ở cho thuê, sử dụng đất hiệu quả và hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang, đầu cơ.

Từ giá đất, thuế tài sản đến quyền sử dụng đất có thời hạn, hàng loạt định hướng mới có thể tác động trực tiếp tới doanh nghiệp bất động sản, chi phí phát triển dự án và dòng vốn trên thị trường.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV hướng tới một cuộc cải cách sâu rộng hơn nhiều so với sửa đổi pháp luật. Đó là thay đổi văn hóa đầu tư, văn hóa tích lũy tài sản và tư duy phát triển của các hộ gia đình. Nếu vẫn coi nhà đất là tài sản để tích lũy và truyền từ đời này sang đời khác, thị trường bất động sản sẽ rất khó phát triển lành mạnh. Tinh thần của Nghị quyết 21 là đưa bất động sản trở về đúng chức năng: phục vụ nhu cầu ở và phát triển kinh tế, thay vì là công cụ đầu cơ.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là chính sách giá đất và tài chính đất đai. Nhiều hộ gia đình không thể chuyển đất vườn sang đất ở vì nghĩa vụ tài chính tăng quá cao, trong khi doanh nghiệp cũng gặp khó khăn do chi phí đất đai tăng mạnh. Nghị quyết 21 đề ra định hướng mới: Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, thay vì bám sát giá thị trường. Đây là sự thay đổi rất quan trọng về tư duy, cho phép Nhà nước sử dụng công cụ giá đất để dẫn dắt phát triển một cách chủ động.

Lần đầu tiên, Trung ương đặt vấn đề chuyển từ tư duy bồi thường bằng tiền sang tư duy bảo đảm sinh kế và điều kiện sống lâu dài cho người dân sau thu hồi đất. Điều người dân cần không chỉ là một khoản tiền hay một căn nhà mới, mà là một cuộc sống mới ổn định hơn, với việc làm, sinh kế, hạ tầng và dịch vụ công. Đây là sự thay đổi rất quan trọng về tư duy và cần được thể chế hóa rõ nhất trong lần sửa luật tới.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng phát triển mạnh nhà ở cho thuê sẽ tạo ra bước ngoặt lớn nhất cho thị trường bất động sản trong 10 năm tới. Thị trường bất động sản Việt Nam gần như chưa có giai đoạn phát triển ổn định kể từ sau khủng hoảng tài chính 2008, với giá nhà tăng quá nhanh. Xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê ổn định, kết hợp với việc áp dụng quyền sử dụng đất có thời hạn cho các dự án mới, sẽ giúp thị trường chuyển từ tư duy đầu cơ, tích lũy tài sản sang phục vụ đúng nhu cầu ở.

Để phòng chống tham nhũng đất đai hiệu quả, không thể chỉ dựa vào cơ chế các cơ quan nhà nước giám sát lẫn nhau. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy quản trị tốt phải dựa trên ba trụ cột: minh bạch thông tin, sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan công quyền. Khi mọi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, giao đất được công khai và các cơ quan phải giải trình quyết định, người dân mới có thể tham gia giám sát hiệu quả.

Nghị quyết 21 đề ra khả năng chuyển một số loại đất từ sử dụng vô thời hạn sang có thời hạn. Đây là thay đổi rất lớn về tư duy. Nếu quyền sử dụng đất được thiết kế đồng bộ với thời hạn công trình, việc cải tạo chung cư sẽ đơn giản và minh bạch hơn rất nhiều. Hiện nay, mỗi lần cải tạo chung cư đều phát sinh tranh chấp phức tạp vì phải phân chia giá trị đất. Với cơ chế quyền sử dụng đất có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình, bài toán này sẽ được giải quyết căn bản.