Cuối năm, giá nhà chung cư vẫn "tăng nhiệt"

Bất chấp quy luật thị trường, các nhà sản xuất, kinh doanh tung ra đủ chiêu thức khuyến mại, “sale off” - hạ giá nhiều sản phẩm nhằm kích cầu trong dịp cuối năm, nhưng giá bán căn hộ chung cư vẫn tăng. Điều này gây ngạc nhiên đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện khá ảm đạm, giao dịch tiếp tục trầm lắng.

Giá căn hộ tiếp tục tăng

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III-2023, Bộ Xây dựng cho hay, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm căn hộ chung cư có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tại Hà Nội tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó tại địa bàn các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%. So với cùng kỳ năm 2022, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Giá nhà chung cư tăng khiến nhiều người chật vật tìm mua căn hộ. Năm 2022, chị Nguyễn Ngọc Mai (45 tuổi, Hà Nội) mua căn chung cư 73m2 với giá 2,8 tỷ đồng tại ngõ 84 phố Chùa Láng. Một năm sau, chị vui mừng bán căn hộ với “lãi đậm” tròn 1 tỷ đồng, khấp khởi thực hiện ước mơ mua được nhà lớn hơn. Tuy nhiên, cầm trong tay 3,8 tỷ đồng, thêm tiền tích lũy là 4,2 tỷ đồng, những ngày qua chị không thể kiếm được căn hộ như mong muốn tại khu vực đường Nguyễn Chí Thanh, Lê Văn Lương...

“Hai vợ chồng lọ mọ đi xem nhiều căn chung cư cũ có giá khoảng 4 tỷ đồng thì lại phải bỏ ra một khoản lớn để sửa chữa. Trong khi đó, các căn hộ mới thì đều trên 5 tỷ đồng”, chị Mai chia sẻ.

Theo Bộ Xây dựng, các căn hộ chung cư bình dân hiện cũng có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2 như dự án One số 18 đường Ngọc Lâm (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 27,5 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) giá chào bán khoảng 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 32 triệu đồng/m2…

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, việc tìm kiếm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh thời điểm này thực sự là bài toán khó. Năm 2017-2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55-60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

Đâu là nguyên nhân?

Về nguyên nhân, ông Nguyễn Văn Đính nêu, thị trường chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện cơ bản khan hiếm nguồn cung. Đây là lý do khiến mức giá bán đang neo cao. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam (Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế CBRE) cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III-2023 đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án. Trong quý IV-2023 có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

“Nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã khiến giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý I-2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%”, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội (Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills) Đỗ Thu Hằng nhận định.

Theo một số chuyên gia bất động sản, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng hoàn toàn có thể lý giải và không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng đều qua mỗi năm khiến chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng tăng theo. Thêm vào đó, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng bị đẩy lên đáng kể.

Ông Nguyễn Trọng Phương, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại quận Cầu Giấy nhận định, trong tương lai, các chung cư sơ cấp cũng sẽ ghi nhận mặt bằng giá cao vì các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí đều bị đẩy lên. Khách hàng mua chung cư sẽ không có nhiều lựa chọn khi thu nhập còn hạn chế, không bắt kịp tốc độ tăng của giá nhà, trong khi dự án mới vẫn rất ít, lại chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Cũng theo ông Nguyễn Trọng Phương, tại thời điểm này, bên cạnh các yếu tố tiện ích, người mua quan tâm nhiều hơn cả là giá và chính sách thanh toán. Những dự án có mức chiết khấu cao, chính sách thanh toán tốt thì tốc độ bán nhanh. Tuy nhiên, nhiều người mua nhà có tâm lý không vội “xuống tiền” ngay vì vẫn tiếp tục kỳ vọng giá nhà và lãi suất vay ngân hàng sẽ giảm...