'Cuộc đua song mã' về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM

Giá mở bán trung bình căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp ở mức 58 triệu đồng/m2. Trong khi ở TP.HCM, thị trường không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Dữ liệu thị trường BĐS tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng giá.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc bình dân và trung cấp ghi nhận mức tăng 2% so với tháng 12/2023. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư TP.HCM ở loại hình trung cấp tăng thêm 1%, chung cư cao cấp tăng đến hơn 4%.

Dù thị trường BĐS trầm lắng song với việc thiếu trầm trọng nguồn cung đã khiến mặt bằng giá chung cư không những giảm mà còn được dự báo tiếp tục đi lên.

Giá mở bán trung bình ở Hà Nội tăng 20 quý liên tiếp

Báo cáo thị trường BĐS của Savills Việt Nam chỉ ra, tại Hà Nội, trong quý IV/2023, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước. Giá mở bán trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng.

Nguồn cung mới trong quý tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Các giai đoạn tiếp theo của các dự án Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới. Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Trong năm 2023, nguồn cung mới ở Hà Nội ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Savills Việt Nam cho biết, các căn hộ ở Hà Nội có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% theo năm.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần.

Đáng chú ý, chỉ 3% số căn hộ ở Hà Nội có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Năm 2024, thị trường Hà Nội dự kiến có 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn. Hạng B sẽ chiếm 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần.

Savills Việt Nam cho rằng, sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024-2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Ngoài ra, các dự án lớn trong tương lai như Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha) sẽ đóng góp 35% nguồn cung.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, thị trường Hà Nội đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến Metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

TP.HCM "mất tích" căn hộ dưới 2 tỷ đồng

Trong khi đó, tại TP.HCM, số của Savills Việt cũng cho thấy, nguồn cung sơ cấp liên tục trên đà giảm kể từ 2017. Trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP.HCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Nguồn cung sơ cấp đạt 10.700 căn vào năm 2023, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Dự án mới, The Privia và giai đoạn tiếp theo tại Vincom Grand Park - The Glory Heights chiếm 88% nguồn cung mới. Không có căn hộ hạng A mới.

Đặc biệt, lượng giao dịch căn hộ giảm 7% mỗi năm trong 10 năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023.

Lượng bán đạt đỉnh trong năm 2023 tại quý IV ở mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm % theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%.

Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra.

Năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, thách thức ngắn hạn ở thị trường TP.HCM vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Năm 2023, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Giai đoạn 2024-2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua nhà ở TP.HCM có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Năm nay các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.