#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cuộc chơi "được ăn cả" của các đại gia địa ốc giữa làn sóng thanh lọc

Từ việc điều chỉnh lợi nhuận tỷ đô đến chiến thuật thực dụng "đổi hạ tầng lấy đất vàng" (BT), cuộc đua địa ốc 2026 đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh khốc liệt về quỹ đất sạch và năng lực vận hành tài sản toàn cầu.

Năm 2026 được nhìn nhận là giai đoạn “lọc nhiễu” của thị trường bất động sản, nơi áp lực dòng tiền và sức cầu chưa hoàn toàn được giải tỏa. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng co cụm, các doanh nghiệp đầu ngành lại đồng loạt nâng mục tiêu, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Một số chủ đầu tư lớn điều chỉnh kế hoạch theo hướng tham vọng hơn sau quý I, khi nhận thấy dư địa thực hiện cao hơn dự kiến ban đầu. Động lực đến từ lượng hàng đã bán nhưng chưa ghi nhận, cùng các dự án quy mô lớn chuẩn bị mở bán và bàn giao. Bên cạnh đó, mảng bán buôn và các thương vụ hợp tác đang trở thành nguồn đóng góp đáng kể trong bức tranh doanh thu.

Không chỉ tăng tốc bán hàng, nhiều doanh nghiệp còn tái cấu trúc mô hình hoạt động. Thay vì chỉ phát triển dự án đơn thuần, họ chuyển dần sang hệ sinh thái đầu tư – quản lý tài sản – mở rộng hợp tác quốc tế. Mục tiêu không còn là tăng trưởng ngắn hạn, mà là xây nền tảng dài hơi cho chu kỳ mới.

Ở một số doanh nghiệp khác, thông điệp được đưa ra là “đã qua đáy”. Kế hoạch kinh doanh năm nay vì thế bật mạnh, với kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến so với năm trước. Tuy nhiên, các mục tiêu này vẫn đi kèm cảnh báo về biến số vĩ mô như tỷ giá, chi phí xây dựng hay giá năng lượng.

Song song với tăng trưởng, chiến lược tích lũy quỹ đất tiếp tục được đẩy mạnh. Doanh nghiệp mở rộng “kho hàng” qua nhiều kênh: M&A, chuyển nhượng dự án, đầu tư thứ cấp, thậm chí quay lại các mô hình hợp tác hạ tầng như PPP hay BT để đổi đất. Đây được xem là bước chuẩn bị quan trọng cho chu kỳ hồi phục, khi nguồn cung sạch trở thành lợi thế cạnh tranh then chốt.

Dù vậy, cách tiếp cận không đồng nhất. Một số doanh nghiệp chủ động săn cơ hội BT để mở rộng quỹ đất, chấp nhận bài toán vốn lớn. Ngược lại, có đơn vị chọn lối đi thận trọng hơn, tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và nhu cầu ở thực, đồng thời tránh các mô hình đòi hỏi dòng tiền quá lớn trong ngắn hạn.

Điểm chung dễ thấy là chiến lược “gom hàng có chọn lọc”. Các khu vực được ưu tiên thường gắn với hạ tầng lớn, sân bay, đô thị vệ tinh hoặc các đại dự án đang hình thành. Khi thị trường chưa thực sự phục hồi, việc chuẩn bị quỹ đất đúng thời điểm sẽ quyết định vị thế trong chu kỳ tới.

Nhìn tổng thể, thị trường đang bước vào pha tái định vị. Giai đoạn tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng giá đã lùi lại phía sau. Thay vào đó, năng lực triển khai, sức khỏe tài chính và chất lượng sản phẩm trở thành yếu tố phân loại doanh nghiệp.

Áp lực vẫn hiện hữu trong ngắn hạn, nhưng cuộc chơi đã đổi luật. Những doanh nghiệp dám đầu tư khi thị trường còn dè dặt có thể là bên nắm lợi thế khi chu kỳ đảo chiều. Ngược lại, thiếu nguồn lực và chiến lược rõ ràng sẽ nhanh chóng bị đào thải trong cuộc thanh lọc này.