MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Cuộc chơi" đất nông nghiệp: Kỳ vọng cao, rủi ro cận kề

Trong khi thị trường nhà ở nguội lạnh, dòng vốn đầu cơ lại lặng lẽ chảy sang đất nông nghiệp và đất rừng với kỳ vọng đổi đời khi “lên thổ cư”. Nhưng phía sau lớp hào quang lợi nhuận là rủi ro pháp lý ngày càng phình lớn, trong bối cảnh quản lý đất đai được siết chặt để hướng tới phát triển bền vững.

Giữa lúc bất động sản nhà ở trầm lắng, một dòng tiền âm thầm đang dịch chuyển sang đất nông nghiệp và đất rừng với kỳ vọng chờ “lên thổ cư” để tăng giá trị.

Những năm gần đây, bất động sản chứng kiến một dòng vốn lặng lẽ nhưng kiên trì chảy vào đất nông nghiệp và đất rừng. Với hơn 33,1 triệu ha diện tích tự nhiên, trong đó gần 28 triệu ha là đất nông nghiệp và lâm nghiệp – tương đương 84% quỹ đất quốc gia – phân khúc này nổi lên như “vùng trũng giá” giữa lúc thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn nguội lạnh. Giá thấp, biên lợi nhuận kỳ vọng cao và tâm lý phòng thủ khiến không ít nhà đầu tư xem đây là kênh trú ẩn mới.

Xu hướng gom mua diễn ra âm thầm, trải rộng từ vùng ven Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh trung du, miền núi. Nhiều khu vực ghi nhận giá đất nông nghiệp tăng 2–3 lần giai đoạn 2021–2024 dù không hề có dự án hạ tầng lớn hay quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Động lực thúc đẩy vẫn là kỳ vọng quen thuộc: chỉ cần “chờ thời”, đất sản xuất hôm nay có thể thành đất ở ngày mai.

Thống kê tại TP.HCM càng nuôi dưỡng niềm tin này: quy hoạch đến 2030 dự kiến chuyển gần 28.000 ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; thực tế, diện tích đất nông nghiệp đã giảm từ 111.800 ha (2020) xuống khoảng 109.900 ha (2024). Điều này khiến nhiều người tin rằng nắm giữ đủ lâu sẽ đón trúng chu kỳ chuyển đổi.

Tuy nhiên, quy hoạch không phải lúc nào cũng chạy theo kỳ vọng. Việc tiếp cận thông tin không đồng đều tạo ra khoảng cách lớn giữa người hiểu rõ quy hoạch và nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ dựa vào tin đồn, lời môi giới hoặc cam kết mang tính suy đoán. Cơ chế cho phép chuyển mục đích trong một số trường hợp lại càng nuôi lớn tâm lý “mua trước – đợi sau”, dù rủi ro luôn rình rập.

Dòng tiền âm thầm ấy đã khiến cơ cấu sở hữu đất nông nghiệp biến đổi tại nhiều địa phương: đất sản xuất dần dịch chuyển từ tay người làm nông sang tay nhà đầu cơ. Bề mặt thị trường yên ả, nhưng bên dưới là làn sóng tích tụ rủi ro pháp lý, quy hoạch và kinh tế đáng kể.

Rủi ro chính sách và cái giá của ảo vọng

Ở góc độ chính sách, “gom đất chờ lên thổ cư” không còn là câu chuyện tận dụng khe hở pháp luật, mà ngày càng bộc lộ bản chất như một cuộc đặt cược rủi ro cao. Đặc biệt đối với đất rừng, đất lúa – những loại đất được quản lý nghiêm ngặt nhằm bảo vệ tài nguyên, môi trường và an ninh lương thực.

Trên mạng xã hội cũng xuất hiện rất nhiều người rao bán đất nông nghiệp với giá khá cao.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ từng nhấn mạnh: việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải quyền của người sử dụng, mà là quyết định quản lý nhà nước gắn với quy hoạch và chiến lược phát triển địa phương. Điều đó có nghĩa: kỳ vọng của nhà đầu tư không thể thay thế quy hoạch.

Luật Đất đai sửa đổi cùng loạt nghị định hướng dẫn siết chặt hơn khiến không gian chuyển đổi tùy tiện ngày càng thu hẹp. TS. Nguyễn Đình Bồng cảnh báo: coi đất nông nghiệp như tài sản “để đó chờ lên thổ cư” là cách hiểu sai bản chất pháp lý của đất đai. Địa phương hiện không còn dễ dãi bổ sung quỹ đất ở, nhất là khu vực ngoài dân cư hiện hữu, bởi mỗi quyết định chuyển đổi kéo theo áp lực hạ tầng, dân số và nguy cơ phá vỡ quy hoạch dài hạn.

Rủi ro không chỉ nằm ở việc “không được chuyển đổi”, mà còn là nguy cơ vi phạm pháp luật nếu người sử dụng đất cố tình xây dựng trái phép, phân lô núp bóng đất nông nghiệp. Bộ TN&MT nhiều lần cảnh báo: vi phạm có thể dẫn đến buộc tháo dỡ, khôi phục hiện trạng, thậm chí thu hồi đất – đồng nghĩa nhà đầu tư trắng tay.

Trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo tâm lý đầu cơ đất nông nghiệp đang tạo quả bóng rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhiều người mua đất chỉ bằng niềm tin vào tin đồn, bản quy hoạch chưa phê duyệt hoặc lời hứa của môi giới – trong khi cơ chế chuyển đổi ngày càng chặt chẽ và khó đoán.

Hệ lụy vĩ mô và cảnh báo cho cuộc chơi dài hạn

Sự tích tụ đất nông nghiệp chỉ để chờ chuyển đổi còn đặt ra thách thức về hiệu quả sử dụng đất, an ninh lương thực và sinh kế của người dân. Khi đất bị găm giữ trong trạng thái “để đó”, giá trị kinh tế thực sự giảm sút, trong khi địa phương chịu áp lực điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng và phát triển bền vững.

 Sau lớp vỏ cơ hội là những rủi ro pháp lý và chính sách ngày càng rõ nét khi quản lý đất đai được siết chặt theo hướng phát triển bền vững.

Chính vì vậy, siết chặt quản lý đất đai không phải biện pháp ngắn hạn, mà là định hướng chiến lược nhằm hài hòa lợi ích kinh tế – xã hội, tránh để đất đai trở thành công cụ đầu cơ dài hạn.

Ở góc nhìn thận trọng, mua đất nông nghiệp chờ lên thổ cư không còn là cuộc chơi dễ thắng như giai đoạn trước. Những khe hở pháp lý từng tạo ra biên lợi nhuận lớn đang dần khép lại dưới sức ép của luật mới và thực thi nghiêm minh hơn.

Như nhiều chuyên gia cảnh báo: đặt cược vào kỳ vọng chính sách luôn chứa đựng rủi ro lớn, và cái giá thường rơi vào tay những người đến sau khi thị trường đảo chiều và cánh cửa pháp lý không còn rộng mở.