Cung vượt cầu, thị trường văn phòng ế khách thuê

Cung tăng mạnh, nhưng cầu lại trượt dốc khiến thị trường văn phòng cho thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Tỷ lệ trống tăng cao

Vốn là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản trong vài năm gần đây, song thị trường văn phòng cho thuê đang gặp phải những khó khăn do tốc độ tăng trưởng kinh tế được dự báo chậm lại và bối cảnh khó khăn chung của cộng đồng doanh nghiệp.

“Trước đây, chủ đầu tư tòa nhà văn phòng thường lựa chọn và quy hoạch khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để khẳng định vị thế riêng, nhưng thời điểm này, lấp đầy công suất là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu. Nhu cầu thuê mới khá yếu so với cùng kỳ do kinh tế năm 2023 còn khó khăn”, đại diện một doanh nghiệp chuyên đầu tư văn phòng cho thuê tại TP.HCM nói.

Sau khoảng thời gian khảo sát về nhu cầu trên thị trường, doanh nghiệp này đã quyết định không tăng giá thuê với các khách đáo hạn hợp đồng. Với khách thuê mới, công ty vẫn áp dụng giá thuê cũ, cộng thêm tặng phí quản lý, vận hành tòa nhà và hỗ trợ không thu tiền thuê nhà trong thời gian thi công hoàn thiện văn phòng.

Báo cáo triển vọng văn phòng cho thuê năm 2023 của CBRE Việt Nam cho thấy, sau khi hồi phục tích cực trong 3 quý đầu năm 2022, thì sang quý cuối năm, dấu hiệu giảm tốc bắt đầu xuất hiện.

CBRE Việt Nam dự đoán, nguồn cầu sẽ trầm lắng trong nửa đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế. Đơn vị này cho rằng, đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng. Thay vào đó, họ sẽ tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.

Với nguồn cung tương lai tăng lên, cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam, đơn vị tư vấn bất động sản liên doanh thuộc Knight Frank (Anh) cho rằng, thị trường văn phòng cho thuê hạng A sẽ có biến động lớn do sự bổ sung nguồn cung từ 131.068 m2 diện tích văn phòng của các dự án chuẩn bị đi vào hoạt động trong vòng 12 tháng tới và sang quý I/2024, tỷ lệ trống sẽ lên đến 25%.

Đối với thị trường văn phòng hạng B, hiện tỷ lệ trống khoảng 12,3%, tăng 4,4% kể từ quý IV/2022. Đây là hệ quả của việc khách thuê thu hẹp diện tích sàn kinh doanh, trả mặt bằng hoặc chuyển sang thuê các tòa nhà của riêng họ.

Phân khúc này sẽ đón thêm 295.053 m2 diện tích sàn vào năm 2025. Do đó, tỷ lệ trống sẽ tăng gần gấp đôi, lên đến 23%. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống sẽ duy trì ở mức trên 10% trong vòng 12 - 24 tháng tới.

Giá cho thuê sẽ giảm

“Nửa năm trước, chúng tôi đã dự báo cán cân thị trường văn phòng sẽ nghiêng sang hướng ưu ái khách thuê và giờ thì nó đang diễn ra. Có thể nói, việc thị trường văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM sẽ bị bỏ trống đến một phần tư là điều chưa từng diễn ra tại thành phố này kể từ năm 2011”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận chiến lược & giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam nói và cho rằng, đã đến lúc giá chào thuê nên được điều chỉnh để phản ánh đúng xu hướng thị trường.

Theo dự đoán của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A sẽ giảm 17,4% trong vòng 3 năm tới. Hiện giá thuê trung bình phân khúc này là 57,78 USD/m2/tháng, nhưng sẽ giảm xuống mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, 49,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 47,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025.

Còn với văn phòng hạng B, mức giá trung bình 33,69 USD/m2/tháng hiện tại sẽ giảm còn 29,5 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, và sẽ về còn 27,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024. Đến cuối năm 2025 sẽ là 25,5 USD/m2/tháng. “Chúng ta sẽ chứng kiến chuyển biến lớn trong nguồn cung văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm, TP. Thủ Đức và khu Nam. Đáng chú ý là nguồn cung mới gần 100.000 m2 tại khu vực trung tâm và TP. Thủ Đức, với giá chào thuê cực kỳ cạnh tranh”, ông Leo Nguyễn bình luận thêm.

Làm việc nhiều với các khách thuê tiềm năng, bà Lại Thị Như Quỳnh, quản lý cấp cao bộ phận cho thuê văn phòng tại Savills Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp đang ngày càng quan tâm hơn đến văn phòng ở khu vực cận trung tâm chủ yếu do có giá thuê thấp hơn và hợp đồng thuê linh hoạt hơn. Mặt khác, chi phí vận hành cũng được cắt giảm đáng kể, chưa tính đến quỹ lương và phúc lợi cho nhân viên cũng có thể ở mức thấp hơn so với các văn phòng ở trung tâm.

Dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng phù hợp để di chuyển đến các khu vực này. Một điểm trừ mà các doanh nghiệp phải chấp nhận là hạn chế về khả năng tiếp cận do hệ thống giao thông ra vùng ven chưa hoàn thiện.