MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Còn chưa ráo mực, Luật Đất đai đã cần điều chỉnh?

Chỉ một năm sau khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 đã đối mặt với yêu cầu sửa đổi, bổ sung từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Động thái này không chỉ đặt ra câu hỏi về tính thực tiễn và khả thi của các quy định ban đầu, mà còn phản ánh những vướng mắc cấp bách nảy sinh trong quá trình thi hành. Đây là một vấn đề nghiêm túc, đòi hỏi phân tích sâu sắc về những bất cập đang cản trở sự phát triển của lĩnh vực đất đai.

Chưa đầy một năm sau khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 – dù được kỳ vọng tạo đột phá trong quản lý và khai thác tài nguyên đất – đã bộc lộ hàng loạt điểm nghẽn, vướng mắc, buộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải đề xuất sửa đổi, bổ sung để tránh “nghẽn mạch” triển khai trên thực địa.

Hệ lụy từ quy hoạch chồng chéo, cơ chế cứng nhắc

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, một trong những tồn tại nghiêm trọng hiện nay là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp – vốn bắt đầu triển khai từ ngày 1/7. Việc vẫn phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện làm phát sinh thêm thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai và chậm trễ trong triển khai dự án.

Mặc dù luật cho phép sử dụng quy hoạch đô thị và nông thôn thay cho quy hoạch sử dụng đất, thực tế cho thấy tỷ lệ phủ quy hoạch đô thị/nông thôn còn rất thấp, thiếu tính bao phủ theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng lấn và lãng phí nguồn lực lập quy hoạch kép.

Không ít địa phương muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang công nghiệp, thương mại, dịch vụ… nhưng vướng rào cản về chỉ tiêu “bất di bất dịch” 3,5 triệu ha đất lúa. Trong khi đó, các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành còn thiếu sự ăn khớp, đồng bộ, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án cấp bách, đặc thù – kể cả những dự án đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền.

Cơ chế đấu giá, đấu thầu: "đúng quy trình" nhưng kìm chân phát triển

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá hoặc đấu thầu bị đánh giá là thiếu linh hoạt. Nhiều dự án quy mô lớn, kỹ thuật cao – vốn cần nhà đầu tư có năng lực vượt trội – lại bị chậm tiến độ do không lựa chọn được đối tác phù hợp qua cơ chế đấu thầu. Thậm chí, quy định đấu giá bắt buộc với cả đất dư sau cổ phần hóa hay đất từ doanh nghiệp nhà nước thoái vốn đang làm kéo dài quá trình sử dụng tài sản công, tăng chi phí tuân thủ và làm nản lòng nhà đầu tư.

Đáng chú ý, quy định thuê đất trả tiền hàng năm cũng khiến doanh nghiệp gặp khó trong hạch toán, thế chấp tài sản, huy động vốn – đặc biệt là trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, dịch vụ lưu trú... vốn cần thu hút các nguồn lực xã hội đa dạng.

Giá đất: Nhà nước "đuổi theo" thị trường, cán bộ lo ngại trách nhiệm

Một trong những nút thắt lớn nhất chính là cơ chế định giá đất. Luật hiện nay yêu cầu áp giá đất cụ thể nhưng phương pháp định giá còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch, thiếu ổn định. Trong khi giá đất sơ cấp (do Nhà nước định ra khi giao, cho thuê đất) lại phụ thuộc vào giá thứ cấp (chuyển nhượng, thế chấp...), sự biến động của thị trường khiến việc định giá mang tính “đuổi theo”, thiếu chuẩn mực và dễ sai lệch.

Việc thiếu khung pháp lý để xử lý các trường hợp thu hồi đất phục vụ các dự án cấp bách, đối ngoại, khu thương mại tự do, logistics, công nghiệp văn hóa… càng làm bộc lộ hạn chế của luật trong việc đáp ứng nhu cầu phát triển chiến lược.

Không chỉ vướng thủ tục, việc xác định giá đất bồi thường – vốn thường không sát thực tế – khiến người dân yêu cầu giá cao hoặc đòi được bồi thường bằng đất tái định cư, từ đó dẫn tới chậm giải phóng mặt bằng, khiếu kiện dây chuyền.

Trong bối cảnh đó, tâm lý lo sợ trách nhiệm khi xác định giá đất cụ thể đang ngày càng phổ biến trong đội ngũ cán bộ, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và làm gián đoạn tiến độ hàng loạt dự án đầu tư.