Cơ hội và rủi ro cho thị trường bất động sản Việt Nam nhìn từ "bom nợ" Evergrande

Chiều ngày 01/10/2021, tại buổi Hội thảo "Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam", bên cạnh những rủi ro, các chuyên gia cũng đưa ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Thời gian qua, một sự kiện được giới tài chính rất quan tâm là công ty bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc là Evergrande có khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD và đứng trên vực phá sản do không thanh toán được các khoản nợ đến hạn.

Rất nhiều câu hỏi được đặt ra xung quanh vấn đề Evergrande sẽ ảnh hưởng như thế nào đến Việt Nam và nhìn từ vụ Evergrande chúng ta sẽ nhìn thấy gì đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam?

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính ngân hàng: “Rõ ràng Evergrande vẫn tác động một phần nào đó đến nền kinh tế Trung Quốc và nỗi lo ngại của chúng ta là Việt Nam và Trung Quốc có sự tương đồng nhất định về nền kinh tế, về tăng trưởng và về thị trường bất động sản”.

Ông Hiển cho hay, cả 2 nước đều có những sự "chống lưng" và những sự lo ngại về thị trường bất động sản bởi đây là một ngành tăng nóng. Việc này sẽ tạo ra sự bất hợp lý khi giá quá cao tạo ra thị trường ảo. Cách thức phát triển của các Công ty bất động sản 2 nước đều chủ yếu dựa trên vốn vay từ ngân hàng và vay từ trái phiếu.

Việt Nam trong giai đoạn 2020-2021 phát hành trái phiếu ở các công ty bất động sản rất lớn. Một điểm tương đồng với Trung Quốc nữa là Việt Nam bán nhà hình thành từ tương lai trong khi không có những quỹ đầu tư tài chính bền vững, có nguồn vốn lớn và lâu dài.

Ngoài ra, theo ông Hiển, Việt Nam không có những công ty bất động sản huy động trái phiếu quốc tế nhiều như các công ty Trung Quốc. Về huy động nội địa phải tách ra 2 khoản là huy động từ Ngân hàng thương mại và huy động từ nhà đầu tư. Khi Ngân hàng cho vay phải đảm bảo và Chính phủ phải giải quyết việc đó.

Theo quan sát GDP Việt Nam trong giai đoạn 2016-2021 trước dịch, tăng trưởng tín dụng thấp hơn GDP, tức là Việt Nam đã phát triển rất mạnh việc sản xuất và xuất khẩu, do đó hoạt động của nền kinh tế không còn thâm dụng vốn trong việc đầu tư bất động sản trong các năm trước. Do đó, mặc dù hiện nay vẫn có những mối lo ngại về nợ của Công ty bất động sản Việt Nam nhưng vẫn trong sự giám sát của NHNN.

“Tôi cho rằng thị trường bất động có những khó khăn là do thanh khoản, tăng giá và một phần do Covid chứ không đến nỗi lo ngại khó khăn từ việc mất chân của nền kinh tế hay một thị trường bất động sản ảo”, ông Hiển đánh giá thêm.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng: "Cái nhìn của tôi không lạc quan mà ở mức cẩn trọng hơn. Tôi nhìn thấy nợ xấu của ngân hàng đang tăng lên và rủi ro của các nhà đầu tư bất động sản cũng đang tăng lên”.

Ông Hiếu cũng lưu ý tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại Ngân hàng đã bị rút ngắn lại, trước đây là 40% nhưng nay chỉ còn 37%. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kéo tỷ lệ này xuống để các ngân hàng không dùng quá nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đây là một điều cần quan tâm. Trong thời gian sắp tới sẽ có lộ trình kéo xuống 30%.

Về vấn đề pháp lý, Việt Nam giống Trung Quốc ở điểm là cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn bởi người dân. Họ huy động bằng cách gọi mời các nhà đầu tư đóng tiền mặt. Hiện tại, ở Trung Quốc có hàng triệu người đang đóng cọc theo kiểu vậy và với hy vọng khi dự án hoàn thành, Evergrande sẽ giao hàng đúng tiến độ và sẽ trả tiền lại cho người dân. Do đó, rất nhiều người dân ở Trung Quốc đang rất lo lắng và Việt Nam cũng tương tự vậy.

“Chính vì thế, Luật sửa đổi mới đây đưa ra các quy định phải có bảo lãnh của Ngân hàng, nếu công ty bất động sản ko trả tiền cho người dân thì Ngân hàng đứng ra bảo lãnh sẽ trả cho người dân. Tôi không biết rằng hiện nay bao nhiêu ngân hàng bảo lãnh cho các công ty bất động sản, bao nhiêu bảo lãnh được tranh chấp…?” ông Hiếu cho hay.

Vậy ở Việt Nam có những trường hợp bảo lãnh nhưng khi nhà không giao vẫn mất hết. Khi bảo lãnh phải có hợp đồng người mua nhà và ngân hàng, đến khi nhà đầu tư gặp khó khăn sẽ không có ngân hàng nào bảo lãnh.

Ông Hiếu cho biết: “Ở Việt Nam không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Tại sao chúng ta không yêu cầu các Công ty bảo hiểm quốc tế để nếu có sai sót thì các Công ty bảo hiểm sẽ đền bù cho nhà đầu tư. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều rủi ro và liệu rằng cả năm GDP chúng ta đạt được 6-7% như kế hoạch đề ra hay không trong khi GDP quý 3 âm và quý 4 chưa biết đi về đâu?”

Cơ hội nào cho những nhà đầu tư thị trường bất động sản?

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu: “Chúng ta không thể vẻ bức tranh màu hồng để thấy toàn cơ hội và cũng không thể vẽ bức tranh màu xám mà toàn thấy rủi ro. Tôi cho rằng M&A thị trường bất động sản tại thời điểm này là một cơ hội, ai có tiền sẽ có nhiều cơ hội để mua những tài sản có giá trị hợp lý”.

Thị trường bất động sản sẽ trải qua một giai đoạn biến đổi cực kỳ lớn. Sau dịch Covid-19 này, các nhà quản lý, kinh doanh và làm chính sách sẽ nghĩ tới việc có kế hoạch thiết kế lại các khu đô thị một cách toàn diện để tạo ra nơi ăn chốn ở cho người lao động một cách phù hợp. Ông Hiếu hy vọng Chính phủ sẽ có kế hoạch thiết kế khu đô thị một cách toàn diện nhất.

Do đó, sức bật dậy của thị trường bất động sản sẽ rất lớn, nhanh nhất và mạnh nhất bởi đó là nhu cầu thiết yếu của con người.

Còn theo dự báo của TS Đinh Thế Hiển: "Bất động sản đang và ngày càng có những nền tảng chống lưng bất động sản. Việc đầu tư bất động sản vẫn là một cơ hội tốt."

Những ai kỳ vọng mua bất động sản trong vài tháng sau tăng giá tốt bán liền vẫn chưa có cơ hội nhưng đối với nhà đầu tư tầm nhìn 2-3 năm, trong giai đoạn này vẫn có những cơ hội đầu tư. Giá bất động sản lúc nào cũng cao so với nhà đầu tư.

Trong giai đoạn khó khăn nhất của các công ty bất động sản (2011-2012), hầu như các chung cư đều tê liệt, xuất hiện 1 vài công ty, họ có niềm tin đứng ra gánh dự án đó, thêm chút tiền và rồi họ bán tốt những căn hộ đó ngay giai đoạn suy thoái và phát triển lên.

Cơ hội chung là không có khả năng tăng nhưng điều đó không có nghĩa là nhà đầu tư không mua bởi vì vẫn có những cái có thể tạo thành sóng tăng trong ngắn hạn khoảng 6 tháng và dài thì khoảng 3 năm. Ví dụ Cao tốc Bến Lức - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu sắp khởi công, cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận sẽ đi vào thông xe, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết…

Còn những người đang có tiền sẽ mua được những căn hộ rất lớn ở trung tâm với mức giá thấp hơn giá rao bán 5-10%, sau này thị trường phục hồi muốn mua cũng khó.

Trong giai đoạn này không có cơ hội cho lướt sóng nhưng có cơ hội để chọn được những sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư có thể chọn lựa, săn lùng để có thể mua rẻ hơn thị trường trong vòng 3-6 tháng tới.