CII thăng hoa nhờ “át chủ bài” Thủ Thiêm?

Cổ phiếu CII bất ngờ tăng trần 6 phiên liên tiếp, vốn hóa vượt 14.500 tỷ đồng dù lợi nhuận nửa đầu năm giảm hơn 53%. Giới đầu tư đặt kỳ vọng vào quỹ đất “vàng” Thủ Thiêm, được hưởng lợi lớn từ chính sách và vị trí chiến lược, bất chấp áp lực nợ vay và chi phí lãi vay khổng lồ.

Bất chấp lợi nhuận sụt giảm hơn 53% trong nửa đầu năm, cổ phiếu CII vẫn liên tục "nhuộm tím", đưa vốn hóa thị trường lên mức 14.592 tỷ đồng. Một kịch bản đầy nghịch lý, khiến giới đầu tư phải đặt câu hỏi về động lực thực sự đằng sau cơn sốt này.

Cổ phiếu CII tiếp tục gây chú ý trên thị trường với chuỗi tăng trần ấn tượng. Trong phiên giao dịch ngày 14/8, mã này đóng cửa ở mức 23.350 đồng/cp, đánh dấu phiên tím thứ 6 liên tiếp trên HoSE. Nhờ đà tăng gần 63% từ đầu tháng 8, vốn hóa CII đã vọt lên khoảng 14.592 tỷ đồng.

Thanh khoản bùng nổ với hơn 61 triệu cổ phiếu được sang tay, tương đương 10% lượng cổ phần lưu hành, trong khi lực cầu vẫn dồi dào khi dư mua trần vượt 6 triệu đơn vị. Trong văn bản gửi HoSE, CII khẳng định đà tăng chỉ xuất phát từ yếu tố cung – cầu thị trường, hoạt động kinh doanh vẫn diễn ra bình thường và không có biến động tài chính bất thường.

Tăng giá mạnh, nhưng nền tảng lợi nhuận lại kém sắc. Quý II/2025, CII ghi nhận doanh thu thuần 750,96 tỷ đồng, tăng 7,4% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp đạt 420,90 tỷ đồng, tăng 4,4%. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 149,34 tỷ đồng nhờ chi phí quản lý giảm, song lợi nhuận trước thuế lại lùi về 114,25 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 110,2 tỷ đồng, gần như đi ngang so với năm trước.

Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần giảm 8,3% còn 1.446,59 tỷ đồng; doanh thu tài chính lao dốc gần 50% xuống 402,16 tỷ đồng. Mặc dù chi phí tài chính và quản lý cải thiện, chi phí khác tăng gấp ba lần, lên 54,98 tỷ đồng, chủ yếu do khoản phạt hợp đồng hơn 40 tỷ và chi phí dự án dở dang. Kết quả là lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm chỉ còn 205,8 tỷ đồng, giảm hơn 53% so với cùng kỳ 2024.

Về tài chính, tính đến 30/6/2025, tổng tài sản đạt 38.681 tỷ đồng, tăng 5,33% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền tăng hơn 50% lên 2.032 tỷ đồng; đầu tư tài chính ngắn hạn cũng tăng gấp đôi, lên 2.120 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, nợ vay tài chính tăng 10,81%, tương ứng gần 2.200 tỷ đồng, nâng tổng nợ phải trả lên 27.373 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay nửa đầu năm đã ngốn 675,4 tỷ đồng, tương đương hơn 3,7 tỷ mỗi ngày.

Kỳ vọng đang dồn về “đại sóng” Thủ Thiêm. Giới đầu tư đặt cược vào bước tiến mới ở các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm – nơi CII được giao thực hiện từ năm 2015 với giá trị hợp đồng 2.641 tỷ đồng, đổi lại quyền nhận 9 lô đất hơn 96.000 m². Hiện 3 lô đã khai thác, 6 lô còn lại hơn 60.000 m² đang chờ triển khai.

Điểm mấu chốt nằm ở Nghị định 91/2025/NĐ-CP ban hành tháng 4, tạo hành lang pháp lý cho các hợp đồng BT cũ, cho phép CII nhận đất với giá tính theo thời điểm ký hợp đồng năm 2015 – thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường hiện nay. Với vị trí đắc địa đối diện quận 1, Thủ Thiêm được mệnh danh là “đất vàng” của TP.HCM.

Tiềm năng sinh lời từ khu vực này từng được chứng minh khi năm 2021, đấu giá lô 3.12 của Tân Hoàng Minh đạt mức 2,45 tỷ đồng/m², khiến thị trường dậy sóng. Khi đó, cổ phiếu CII cũng tăng gấp ba chỉ trong nửa năm. Hiện TP.HCM đang xem xét xây dựng trung tâm hành chính tại Thủ Thiêm – một cú hích mới có thể đưa giá trị đất nơi đây tiếp tục thăng hoa, và theo đó, kỳ vọng lợi nhuận của CII cũng bùng nổ.