Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn TP HCM

Theo chuyên gia, vài năm trở lại đây, vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn “sốt đất”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao, cộng với yếu tố tâm lý nên tốc độ tăng giá chung cư ở Hà Nội cao hơn TP HCM.

Giá nhà Hà Nội tăng nhanh hơn TP HCM

Theo CBRE, bên cạnh những tín hiệu tích cực của thị trường sau đại dịch, bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt bao gồm vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu. Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Đáng chú ý, sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và mức giá tăng cao tại TP.HCM.

Trong khi đó, theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com, tính đến Quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021. Giá rao bán chung cư trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) là 41 triệu đồng/m2, tăng 7%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>50 triệu đồng/m2) là 90 triệu đồng/m2, tăng 14%.

Còn ở TP HCM, giá rao bán chung cư bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) là 35 triệu đồng/m2, tăng 4%. Với chung cư trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2, giá rao bán trung bình ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng 4%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>55 triệu đồng/m2) đã tăng 7% lên 106 triệu đồng/m2.

Theo giới chuyên gia, các chỉ số vừa đề cập cho thấy, tốc độ tăng giá ở các phân khúc chung cư của Hà Nội tăng cao hơn ở TP HCM.

Lý giải về tình trạng giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn chung cư TP HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam từng cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn, sự điều chỉnh giá bán là điều dễ hiểu.

Trước đó, nền giá căn hộ tại TP HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, với mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ khác nhau.

Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn “sốt đất”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Ngoài ra, một phần nguyên nhân còn do tâm lý mua nhà tại TP HCM và Hà Nội khác nhau. Cụ thể, người mua ở Hà Nội thận trọng và an toàn hơn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát,… nên họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng. Tuy nhiên, người mua nhà ở TP HCM lại ít quan tâm đến những yếu tố vừa nêu.

Nhà ở vẫn là kênh đầu tư bền vững

Báo cáo của CBRE chỉ ra, sau một quý trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, trong Quý II/2022, thị trường bất động sản chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt. Theo đó, nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Trong đó, khu Đông, đặc biệt là TP Thủ Đức (TP HCM), đóng góp đến 88% nguồn cung mới.

CBRE nhận định, sau đại dịch, loại hình nhà ở vẫn được xem là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP HCM.

Đặc biệt, được sự hỗ trợ bởi việc nâng cấp vị trí dự án tại các quận ngoại thành, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới trong Quý II/2022.

Phân khúc trung cấp có duy nhất một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng nguồn cung mới kể từ Quý I/2019.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trung cấp đáp ứng nhu cầu của người mua để ở là sản phẩm phổ biến nhất tại TP HCM với thị phần lên đến 41% trong tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường.

Theo CBRE, sự nâng cấp giá của các dự án tại khu vực vùng ven không chỉ làm góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2, tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quý và 7,0% theo năm trong khi giá của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm từ 0,6 đến 3,8% so với Quý 2/2021.

Nhờ việc nguồn cung mới tăng vọt đã khiến số căn bán được tăng tương ứng. Theo đó, thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, trung bình ở mức 72%.