Chuyên gia chỉ ra 6 nguyên nhân khiến BĐS đội giá

Mới đây, tại sự kiện Thị trường bất động sản Việt Nam “Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đãchỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm (dù đã đỡ hơn).

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng...

Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên; trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn hiện đang có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.

Cuối cùng, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp. Ngoài ra còn có một số nguyên nhân khác như: tính tiền sử dụng đất; giải phóng mặt bằng; M&A khó khăn; đấu giá đất; nhà ở xã hội…

Chuyên gia chỉ ra 6 nguyên nhân khiến BĐS đội giá

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ

Để giải quyết vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; trong đó, cần sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật đất đai 2024 và Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023;

Lưu ý khâu tổ chức thực hiện cần ban hành kịp thời các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...

Cùng với đó, Nhà nước phải có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản.

“Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản như: thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, có lộ trình đánh thuế phù hợp”, vị chuyên gia đề xuất.

Hơn nữa, phải kiên quyết chống lãng phí nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công, đầu tư công... để vừa là động lực tăng trưởng kinh tế vừa tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch; cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội , nhà ở công vụ...

Nhà nước cần đẩy nhanh lộ trình, đổi mới cách làm trong xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản, nhà ở; cơ chế quản lý, sử dụng nguồn dữ liệu này; đẩy mạnh chuyển đổi kép trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn, chi phí. Tận dụng tốt các chương trình, gói hỗ trợ. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn;

Đồng thời, doanh nghiệp nên tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh. Thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hoá doanh nghiệp; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật mới có hiệu lực.