Chuyên gia cảnh báo ranh giới đầu tư - đầu cơ bất động sản

Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), nhà đầu tư BĐS năm 2022 cần hết sức thận trọng giữa ranh giới của đầu tư và đầu cơ, giữa sản phẩm BĐS truyền thống và BĐS công nghệ, đặc biệt là hết sức giảm thiểu việc sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để đầu tư BĐS…

Nhiều khả năng xảy ra "sốt đất" cục bộ

Chia sẻ với báo chí, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, việc thị trường BĐS năm 2021 xuất hiện những căn hộ thương hiệu có giá 400 - 600 triệu đồng/m2, và thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP HCM) với mức trúng tương đương 2,4 tỷ đồng/m2, (dù sau đó đơn vị trúng giá đã bỏ cọc) đã cho thấy hiện tượng tăng nóng giá BĐS, các chính sách vĩ mô đang được cấu trúc lại với tốc độ lớn, sẽ tạo nên những ranh giới cho thị trường để phân định dòng vốn đầu tư năm 2022.

Ông Quang cho rằng, năm 2022 vẫn diễn ra hiện tượng "sốt đất" mang tính cục bộ như năm 2021. Mỗi đợt "sốt đất" sẽ diễn ra trong thời gian từ 2-3 tháng, theo đó giá đất sẽ tăng rồi giảm liên tục. Đến 6 tháng cuối năm 2022, phân khúc đất nền sẽ được điều chỉnh ổn định nhờ việc các chính sách kiềm chế BĐS, như chính sách về tín dụng, thủ tục pháp lý bắt đầu thấm dần vào thị trường, để điều tiết dòng tiền chảy vào những sản phẩm BĐS thật, tránh xa các cơn "sốt ảo".

Phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS 2022

Nhận định về xu hướng và phân khúc dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS năm mới, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng năm 2022 sẽ là năm bản lề để các sản phẩm mới là BĐS an toàn gồm đất sinh thái, biệt thự nghỉ dưỡng thích nghi với thị trường.

Ông Quang giải thích, nếu như trước đây việc sở hữu BĐS thường gói gọn trong 3 giá trị là kênh trú ẩn tài sản, nơi đầu tư sinh lời và nơi để ở thì sau khi xuất hiện đại dịch COVID -19, nhiều người đã thay đổi nhận thức, xuất hiện trào lưu "bỏ phố về rừng" để sống an toàn. Theo đó, một loại hình BĐS mới xuất hiện là các khu đất sinh thái với "sóng đầu tư" ngày càng lan rộng ra các vùng xa trung tâm.

Đồng thời, xu hướng second home (ngôi nhà thứ hai) cũng xuất hiện với các biệt thự nghỉ dưỡng cách rất xa trung tâm cho những nhà đầu tư sở hữu lượng tiền mặt lớn. Chuyên gia BĐS nhận định, 2 loại hình BĐS vừa kể trên có thể sẽ dẫn dắt thị trường trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đô thị vẫn chưa có nhiều điểm sáng.

Trong khi đó, Giám đốc R&D DKRA Vietnam Nguyễn Hoàng cho rằng nếu muốn đầu tư theo xu hướng đất sinh thái và biệt thự nghỉ dưỡng như ông Quang vừa nói thì nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kĩ càng. Bởi theo ông Hoàng, hai năm qua, có làn sóng đầu tư vào Bảo Lộc (Lâm Đồng) dưới hình thức rất hấp dẫn như farmstay, du lịch,… Tuy nhiên, theo quan sát của DKRA Vietnam thì xu hướng này từ trước khi bùng dịch COVID -19 đã bắt đầu giảm và giảm mạnh trong thời gian gần đây.

Ông Hoàng nhận định, việc đầu tư đất nền ở Bảo Lộc và một số nơi là ngắn hạn, không lâu bền và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi một số người đã đầu tư bây giờ không bán được hàng, mà cứ phải giữ ở đó, trong khi gần đây chính quyền một số địa phương cũng dần siết chặt các quy định về phân lô bán nền, cấp phép dự án,… nên việc đầu tư suy giảm sẽ tiếp diễn trong thời gian tới.

Thận trọng trước loại hình kinh doanh BĐS mới

Ông Trần Khánh Quang cho rằng trong năm 2022, các nhà đầu tư nên hết sức lưu ý với một số loại hình kinh doanh BĐS mới liên quan đến chuyển đổi số (proptech) và ứng dụng công nghệ blockchain.

Theo ông Quang, công nghệ thay đổi các hình thái kinh doanh lẫn loại hình sản phẩm trên thị trường BĐS là điều tất yếu nhưng chúng ta nên phân định rõ các ranh giới của đầu tư và đầu cơ. Bởi nếu công nghệ BĐS tạo ra những sản phẩm mang tính đầu cơ lớn thì khả năng rủi ro sẽ cao vì nhìn vào thực tế thì những hình thái sản phẩm như mua chung một BĐS, blockchain trong thị trường BĐS Việt Nam đang rất mù mờ về pháp lý và khả năng thanh khoản.

Hơn nữa, các loại hình BĐS cũng không đồng nhất nên để không thể đồng hóa các sản phẩm này trên một nền tảng để hướng đến việc huy động vốn. Bởi lẽ ứng dụng công nghệ vào BĐS phải luôn ưu tiên tính minh bạch của sản phẩm vì đây là loại hình kinh doanh đặc thù với tài sản thực có giá trị lớn và được điều chỉnh dưới nhiều yếu tố pháp lý khác nhau.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng trong năm 2022, các nhà đầu tư cần lưu ý ranh giới giữa đỉnh BĐS và "bong bóng" BĐS. Bởi mặc dù Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các chính sách nhằm "siết" tín dụng BĐS nhưng thực tế thì giá BĐS vẫn không ngừng "leo thang" theo dòng tiền, điều này cho thấy dấu hiệu "bong bóng BĐS" vẫn sẽ hình thành ngay sau đỉnh mỗi đợt dịch COVID -19.

"Nhà đầu tư cần tỉnh táo điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn, bởi với tốc độ tăng hiện nay thì ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ BĐS mà tôi nhắc đến có thể hình thành ngay giữa năm 2022", ông Quang nhận định.

Trong khi Giám đốc R&D DKRA Vietnam Nguyễn Hoàng khuyên rằng, trong năm 2022, nhà đầu tư đầu tư đất đến mức nào thì cũng phải tính đến việc có người mua lại để ở, phải hết sức thận trọng khi đầu tư theo xu hướng. Bởi vì không phải cứ nghe chỗ nào "sốt" là đến đổ tiền mua mảnh đất vài trăm m2, trong khi xung quanh không có hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội là sẽ sinh lời.

Còn Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng BĐS là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ, vì thế việc đón "sóng" không hề dễ và không phải ai đầu tư cũng thành công. Do đó, để tránh những rủi ro không đáng có, nếu nhà đầu tư mua BĐS để ở, sinh sống thì cần cân nhắc đến hạ tầng và tiện tích xung quanh. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng phải cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu "lướt sóng" của nhiều năm trước nữa.

"Nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận, kết hợp với giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc "lướt sóng" sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi gia tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó", Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nói.