Chung cư giảm sâu, cơ hội hay bẫy?

Sau hai năm tăng trưởng nóng, thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội bước vào đợt sóng điều chỉnh sâu với nhiều căn hộ hạ giá hơn 1 tỷ đồng. Dù mặt bằng giá bình quân đã lùi về mức 78 triệu đồng/m², thị trường vẫn chứng kiến sự phân hóa gay gắt giữa dòng tiền đầu cơ đòn bẩy và nhu cầu ở thực.

Thị trường chung cư Hà Nội đang chịu áp lực giảm giá sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức cắt lỗ lớn xuất hiện tại nhiều dự án, nhưng người mua cần đánh giá kỹ giá trị thực và khả năng thanh khoản trước khi quyết định.

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong 2024-2025, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chuyển hướng. Theo các nhà phân tích, giá bình quân căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm trong năm 2026. Áp lực dòng tiền từ lãi suất cao và nguồn cung mới gia tăng đang buộc nhiều chủ sở hữu phải điều chỉnh kỳ vọng về giá bán. Các khu vực như Ngoại Giao Đoàn, Kim Văn - Kim Lũ và 19T Kiến Hưng ghi nhận mức giảm đáng kể so với những năm trước, tuy nhiên mức giảm này cần được nhìn nhận trong tương quan với mức giá cao đạt được trong giai đoạn sốt giá.

Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ trong giai đoạn giá cao hiện phải chấp nhận điều chỉnh giá để thoát hàng. Áp lực này đặc biệt lớn đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khi lãi suất tăng khiến chi phí vay vốn gia tăng đáng kể. Một số nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền buộc phải rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu, thậm chí chưa tìm được người mua ở mức giá đã điều chỉnh.

Theo các chuyên gia bất động sản, người mua cần phân biệt giữa mức giảm giá và giá trị thực của căn hộ. Một căn hộ giảm giá mạnh chưa chắc đã rẻ nếu mức giá sau giảm vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng trước khi bước vào giai đoạn tăng nóng. Đặc biệt, những căn hộ nằm tại khu vực có nguồn cung lớn hoặc nhu cầu ở thực thấp có thể tiếp tục gặp khó khăn khi muốn thanh lý trong tương lai, khiến khoản tiết kiệm ở thời điểm mua không bù được rủi ro thanh khoản.

Người mua hiện nay có nhiều lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào mức giảm, cần đánh giá toàn diện: vị trí căn hộ, chất lượng hạ tầng xung quanh, tiện ích khu vực, chất lượng quản lý tòa nhà và nhu cầu ở thực tế. Với người mua để ở, một căn hộ có vị trí thuận tiện gần nơi làm việc và trường học vẫn có giá trị cao hơn so với căn hộ rẻ nhưng nằm ở khu vực có nguồn cung dư thừa.