Chung cư cũ giảm, hàng mới vẫn đắt

Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Trong khi giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội và TP.HCM đồng loạt điều chỉnh do áp lực thanh khoản và chi phí vốn, các dự án mở bán mới vẫn duy trì mặt bằng giá cao bởi chi phí phát triển ngày càng tăng.

Sau nhiều năm tăng nóng, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM bắt đầu hạ nhiệt. Tại Hà Nội, các đại đô thị phía đông và tây ghi nhận giá giảm 10-15% so với đỉnh năm 2025, với một số căn giảm tới 15-17%. Trong khi đó, các dự án ở khu vực trung tâm hoặc có cộng đồng cư dân ổn định chỉ điều chỉnh 5-7%. Dữ liệu CBRE cho thấy giá thứ cấp quý II giảm trung bình 3% so với quý trước, lần đầu tiên sau hơn 4 năm tăng liên tục. Tại TP.HCM, mức giảm nhẹ hơn, dao động 3-6% tùy khu vực, với áp lực lớn nhất trên các căn hộ cần bán gấp hoặc thuộc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhà đầu tư chịu áp lực lãi suất và thanh khoản

Sự điều chỉnh xuất phát từ nhiều yếu tố. Các chương trình hỗ trợ lãi suất đã kết thúc, trong khi lãi suất thả nổi có thời điểm lên tới 13-14%/năm, tăng đáng kể chi phí tài chính. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến chỉ 2-3%/năm, thấp hơn nhiều so với chi phí vốn. Bên cạnh đó, nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến thị trường chuyển nhượng cạnh tranh hơn, trong khi mặt bằng giá đã tăng nhanh hơn khả năng chi trả của người mua thực.

Dự án mới duy trì mặt bằng giá cao

Trái ngược với thị trường thứ cấp, thị trường sơ cấp vẫn giữ giá vững. Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, mức cao nhất trong nhiều năm, với giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá sơ cấp vẫn trên 100 triệu đồng/m2 tại khu vực cũ. Nguồn cung phần lớn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp còn hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội chỉ đạt 68%, thấp hơn giai đoạn tăng nóng khi nhiều dự án bán trên 90%.

Chi phí phát triển dự án tăng áp lực giá

Giá sơ cấp khó giảm do chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí vốn đều tăng trong những năm gần đây. Quỹ đất tại vị trí thuận lợi ngày càng khan hiếm, khiến các dự án mới khó có dư địa giảm giá. Tuy nhiên, sức mua không còn theo kịp nguồn cung, với tỷ lệ hấp thụ ở TP.HCM chỉ 39% trên phạm vi mở rộng, thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Triển vọng: ổn định thay vì tăng nóng

Theo các chuyên gia, khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ còn duy trì. Giá sơ cấp chịu tác động chủ yếu từ chi phí phát triển, còn giá thứ cấp phản ánh sức mua thực tế và áp lực tài chính của nhà đầu tư. Mặt bằng giá khó giảm sâu nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại đáng kể, từ tăng 'dốc đứng' sang giai đoạn đi ngang. Dài hạn, thị trường dự kiến sẽ bước vào chu kỳ phát triển bền vững với mức tăng 3-5%/năm, phản ánh đúng giá trị bất động sản. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ sức hút.