Chờ sự trở lại của cổ phiếu địa ốc

P/B của nhóm cổ phiếu bất động sản đang ở mức 1,2x, mức thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay, trong đó, nhiều cổ phiếu có mức P/B dưới 1.x, cho thấy mức định giá hiện nay của nhóm này là rất thấp. Yếu tố này cộng với những chuyển động từ chính sách và thị trường có thể hỗ trợ tích cực cho đà tăng của nhóm “cổ đất”.

Nỗi buồn với "cổ đất" sắp kết thúc

Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một giai đoạn khó khăn chưa từng thấy, bắt đầu từ khủng hoảng nợ trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất ngân hàng tăng vọt. Ngay cả một số nhà phát triển bất động sản hàng đầu cũng lâm vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản trong một thời gian dài. Hiệu quả kinh doanh suy giảm nặng nề khi lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp gây ra hiệu ứng đối với thị giá cổ phiếu ngành này hơn hai năm qua.

Tuy vậy, điều này cũng đồng nghĩa với việc định giá của các cổ phiếu bất động sản về vùng thấp trong lịch sử. Yếu tố này, cộng với những động lực từ việc ba sắc luật mới quan trọng (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản) triển khai từ ngày 1/8/2024, sớm 5 tháng so với dự kiến trước đó và việc Chính phủ, bộ, ngành tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp, được Công ty Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng sẽ tạo đà tăng trưởng cho nhóm cổ phiếu địa ốc trong thời gian tới.

Cũng theo MBS, các yếu tố lãi suất, chi phí bán hàng giảm sẽ bắt đầu thẩm thấu và hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận quý II/2024 của các doanh nghiệp trong ngành này. Ngoại trừ nhóm bất động sản công nghiệp có tính đặc thù vẫn ghi nhận tăng trưởng tốt về doanh thu và lợi nhuận, ở nhóm bất động sản thương mại, một số doanh nghiệp lớn khác sau giai đoạn khó khăn bắt đầu ghi nhận tăng trưởng tốt do có nguồn hàng sẵn có và điều kiện thị trường rộng mở hơn như VHM, DIG, HDG, NLG, PDR… Các doanh nghiệp khác đã thoát lỗ như HPX, CEO, NTL, VPI, KHL… Mới đây nhất, Vinhomes đã công bố báo cáo quý II/2024 với lợi nhuận sau thuế hơn 10.000 tỷ đồng, tăng vọt so với con số 900 tỷ đồng vào quý I/2024.

Theo TS. Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư DG Capital, thị trường bất động sản đầu năm nay bắt đầu ấm lại và là thị trường duy nhất vẫn còn ở vùng đáy khi các thị trường khác đều tăng mạnh. Do đó, kỳ vọng chính sách sẽ giúp thị trường hoạt động ổn định, bền vững hơn và cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Trong báo cáo gần đây của nhiều công ty chứng khoán như SSI, MBS, Yuanta Việt Nam, xác suất bất động sản là nhóm ngành làm điểm tựa cho thị trường đi lên đang cao hơn nhóm ngân hàng, chứng khoán. Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm bất động sản tăng trở lại và tỷ lệ khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác nhưng thời gian qua chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao. Tuy vậy, nếu trong thời gian tới, khi ba dự án luật chính thức có hiệu lực, dòng tiền vào mạnh nhóm này, nhóm bất động sản sẽ thành trụ cột, điểm tựa nâng đỡ chỉ số chung.

Mặt bằng lãi suất huy động đang ở vùng thấp trong nhiều năm qua, tạo điều kiện đưa lãi suất cho vay trung và dài hạn về quanh mức 7,5 - 7,9%/năm (giảm từ mức 9,3 - 11,4%/năm thời điểm giữa năm 2023). Nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản bởi lãi suất cho vay tăng nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Thêm chỉ báo đáng lưu ý khác, sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào quý I/2023, với 26.515 tỷ đồng, các khoản thu thuế về nhà đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45.277 tỷ đồng quý I/2024 (tăng 70,8% so với cùng kỳ). Điều này cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã tăng trở lại. Các khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80 - 85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10 - 15%). Đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục nguồn cung bất động sản trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng, việc áp dụng sớm các sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư và giúp thị trường ấm dần lên. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi.

Theo ông Khoa, nhóm cổ phiếu bất động sản sau một thời gian dài diễn biến khá ảm đạm sẽ có thể thu hút dòng tiền trở lại.

Quan sát thêm nội tại của các doanh nghiệp

Nhóm cổ phiếu bất động sản sau một thời gian dài diễn biến khá ảm đạm có thể sẽ thu hút dòng tiền trở lại - Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích Agriseco

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thị trường bất động sản đã cải thiện rõ rệt so với hai năm trước, mở ra cơ hội bù đắp những tổn thất từ các thách thức trước đó. Trong đó, từ nay tới cuối năm, một lượng vốn đầu tư công lớn được giải ngân sẽ thúc đẩy cầu cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Sau giai đoạn trầm lắng từ tháng 4/2022, thị trường đã tích lũy được một nguồn lực đủ lớn để phục hồi.

“Kinh nghiệm các giai đoạn 2004 - 2007 và 2014 - 2018 cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng. Thời điểm tăng trưởng có thể sai khác từ 6 tháng đến 1 năm, tuy nhiên, nửa cuối năm 2024 sẽ là giai đoạn khởi đầu”, ông Chung nhìn nhận.

Đồng quan điểm, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy. Những dự án ra mắt vừa qua với lượng booking cao cho thấy các chính sách mới đã giúp cải thiện niềm tin nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày một lớn.

“Tuy vậy, đó chỉ điểm bắt đầu của giai đoạn phát triển. Cần quan sát xem mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới như thế nào, trong đó vấn đề nội tại của các doanh nghiệp cũng cần quan tâm”, ông Khương nói.

Tương tự, bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng giám đốc Vinhomes cho rằng, tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản có thể không nhanh như kỳ vọng, nhưng nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn. Trong đó, xu hướng đô thị hoá mạnh mẽ và phát triển hạ tầng tại các tỉnh, thành phố sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng cao.

Bà Hằng cũng cho biết thêm, thị trường thời gian qua cho thấy tín hiệu tích cực hơn đối với việc tiếp cận nguồn vốn từ cả doanh nghiệp và khách hàng. Trái phiếu do doanh nghiệp này phát hành trong thời gian gần đây được hấp thụ tốt. Khách hàng mua nhà hiện được hỗ trợ lãi suất tốt hơn so với trước, ví dụ như lãi suất cố định trong 2 năm đầu ở mức 6 - 6,5%/năm.

Tại đại hội cổ đông thường niên 2024, ban lãnh đạo Vinhomes tiết lộ, doanh nghiệp đang tập trung hoàn thiện các dự án hiện hữu và thúc đẩy triển khai dự án mới nhằm đón đầu đà hồi phục của thị trường. Đơn vị này đặt mục tiêu cải thiện chất lượng sản phẩm, tăng cường tiện ích, hướng tới thu hút nhóm khách hàng quốc tế như Hàn Quốc, Nhật Bản.

Từ góc nhìn của bà Đỗ Hồng Vân, Trưởng phòng Phân tích FiinGroup, nhóm bất động sản nhà ở là nhóm có triển vọng tốt khi dòng tiền ở nhóm này tiếp tục tạo đáy, giảm về mức thấp hơn tháng trước đó. Tuy nhiên, theo bà Vân, để kỳ vọng sóng ngành địa ốc trong thời gian tới là rất khó. Theo đó, nhà đầu tư nên tập trung vào những cổ phiếu có câu chuyện riêng.