Chi tiền tỷ mua đất nền theo hợp đồng góp vốn, "ngã ngửa” với lãi suất... 5%

Vì ít kinh nghiệm và bị mê hoặc bởi mức lợi nhuận khủng từ các dự án “bánh vẽ”, thời gian qua khá nhiều người tá hỏa, mắc kẹt khi trót chi tiền tỉ mua đất nền theo hợp đồng góp vốn.

“Ngã ngửa” với mức lãi suất... 5%

Mới đây, hàng trăm khách hàng đã ký đơn tập thể kiến nghị Bộ Xây dựng thanh tra dự án trên địa bàn tỉnh Đà Nẵng. Trong số những khách hàng trên, có người tham gia đầu tư hàng tỷ đồng (có người 4-5 tỷ) để đặt cọc mua đất.

Bên bán (chủ sở hữu đất) đã nhận tiền đặt cọc và cam kết 12 tháng sau khi ký hợp đồng/thỏa thuận góp vốn (kể cả thời gian gia hạn) sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo đúng số lô, vị trí, diện tích...

Tuy nhiên, do dự án có nhiều vướng mắc cần điều chỉnh về quy hoạch, nên đến nay dù đã quá thời hạn cam kết, bên bán vẫn chưa giao sổ đỏ khiến khách hàng bức xúc.

Điều đáng nói, dù chậm trễ nhưng bên bán không có ý định thực hiện đúng như cam kết trước đó, mà mới đây bất ngờ có động thái "bẻ kèo". Cụ thể, DN này đề xuất phương án giải quyết là các bên sẽ chấm dứt hợp đồng góp vốn/thỏa thuận góp vốn đã ký. Công ty sẽ trả tiền đã nhận từ khách hàng theo hợp đồng và cộng thêm lãi suất 5%, tính từ lúc nhận góp vốn...

Quá bức xúc vì thiệt đơn thiệt kép, ông Lâm Khánh Toàn (ngụ Đà Nẵng) – đại diện khách hàng, cho hay năm 2019, giá mỗi lô đất từ 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng tùy theo vị trí. Hiện nay, đất ở đây có giá khoảng 2,7 đến hơn 3 tỷ đồng/lô. “Nếu công ty áp dụng phương án trên thì người mua như chúng tôi bị thiệt với số tiền rất lớn” – ông Toàn nói.

Một khách hàng khác (giấu tên) cho rằng, khi giá đất khu vực tương đương tăng gấp đôi gấp ba lần, trong trường hợp công ty không thực hiện như cam kết thì phải đền bù tiền lô đất theo giá thị trường tại thời điểm thanh lý hợp đồng; hoặc đền bù lô đất khác có giá trị tương đương. “Chúng tôi không thể chấp nhận mức đền bù như phía công ty đưa ra” – vị khách này nói.

Được biết, câu chuyện “bẻ kèo” từ các hợp đồng góp vốn khiến nhà đầu tư khóc dở mếu dở như trên không phải là hiếm gặp.

Anh Minh (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, năm 2018 anh Minh chi hơn 6 tỷ đồng "đặt trước" cho 6 lô đất nền ở tỉnh với mức giá 19 triệu đồng/m2.

Thời điểm xuống tiền, anh Minh cho biết, dự án mới có quy hoạch 1/500. Số tiền mà anh mua đất nền được ký theo dạng hợp đồng góp vốn.

Đến năm 2020, lô đất mà anh Minh mua đã có giá tăng 60% so với thời điểm xuống tiền. Thế nhưng, điều khiến anh bất ngờ, đó là đại diện của công ty liên hệ đến để thanh lý hợp đồng với mức lãi suất hỗ trợ 6%.

Nhà đầu tư này cho biết, nếu như thời điểm 2018, anh bỏ 6 tỷ ra mua lô đất hiện hữu và có pháp lý thì chắc chắn sau 3 năm đã có lời tới 30%. Việc anh quyết định bỏ ra 6 tỷ dưới dạng hợp đồng góp vốn với mong muốn “liều ăn nhiều”, ai ngờ nhận về “trái đắng”.

"Lúc góp vốn, công ty luôn niềm nở. Đến khi đất tăng giá, thì lại thanh lý hợp đồng. Nếu khởi kiện thì thực tế vừa mất tiền, vừa mất thời gian. Lúc ký hợp đồng góp vốn, tôi cũng không đọc kỹ các điều khoản về thanh lý nên phải chấp nhận rủi ro, coi như một bài học đắt giá" – anh Minh nói.

Cảnh báo loạt rủi ro

Tại Vĩnh Phúc, để tránh tình trạng các tổ chức, cá nhân huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản trái quy định pháp luật trên địa bàn, mới đây Sở Xây dựng đã công khai danh sách các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đồng thời Sở này khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trước khi tham gia các giao dịch bất động sản cần tìm hiểu các thông tin về dự án bất động sản được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh và Cổng thông tin điện tử tỉnh.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, sau hai năm dịch bệnh, đất nền là loại hình bất động sản được quan tâm nhiều nhất, có sức hồi phục mạnh nhất. Các chuyên gia cho hay, do bối cảnh áp lực lạm phát, nhiều người lựa chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn tài sản với kỳ vọng sinh lời tốt. Tuy nhiên, thực tế đầu tư vào loại hình đất nền dự án không phải lúc nào cũng thu được lợi nhuận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, rủi ro lớn nhất thường gặp đối với loại hình này chủ yếu có 3 điểm.

Thứ nhất, chủ đầu tư không có đủ tiền để tiến hành xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo (đã thu tiền của nhà đầu tư), hiện tại rất nhiều dự án không có ai tới ở, hạ tầng chưa xong và hợp đồng thường bảo vệ chủ đầu tư nên người mua thường ôm cục nợ;

Thứ hai, chủ đầu tư không đóng thuế và tiến hành ra sổ hồng từng lô. Trường hợp này nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế nhà nước thì không tiến hành ra sổ được.

Thứ ba, đất không qua đấu giá theo quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (tùy thuộc vào quỹ đất dùng để làm dự án)

Đối với các dự án đất nền theo luật đất đai, chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài cần phải đảm bảo đủ điều kiện cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do đó, thường sẽ huy động vốn dần song song với hoàn thiện hạ tầng theo quy định như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn.

"Rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem tiến độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư. Hình thức này rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng tương đối ổn", ông Tuấn nhấn mạnh.