Căn hộ Hà Nội “cao cấp hóa”

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự lệch pha ngày càng rõ giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực. Hơn 72% căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi dòng sản phẩm bình dân gần như vắng bóng, góp phần đẩy giá sơ cấp quý II tăng 36% so với cùng kỳ

Nguồn cung và giao dịch cùng giảm, nhưng giá bán vẫn lập mặt bằng cao mới. Thị trường đang chuyển từ cuộc chơi về số lượng sang cuộc chơi về pháp lý, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo Cushman & Wakefield, Hà Nội đang triển khai quy hoạch phát triển đô thị đa cực với 9 khu trung tâm và 9 cực tăng trưởng. Điều này khiến nguồn cung dịch chuyển sang ngoại thành và cận trung tâm, nơi quỹ đất dồi dào hơn. Trong 6 tháng đầu năm 2026, 44% nguồn cung mới nằm tại rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành. Chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, dẫn đến sự suy giảm cung cấp mới, với quý 2 ghi nhận 4.700 căn, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước.

Hơn 72% nguồn cung mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Sự thiếu hụt này tạo ra tình trạng lệch pha giữa cung và cầu, khiến giá bán sơ cấp bình quân quý 2/2026 đạt 4.659 USD/m², tăng 19% quý trên quý và 36% năm trên năm. Mức tăng giá chủ yếu do cơ cấu nguồn cung, không phản ánh tăng trưởng thực của phân khúc bình dân. Nhu cầu cũng suy giảm mạnh, quý 2 chỉ ghi nhận 4.600 căn tiêu thụ, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các lĩnh vực bất động sản nhà ở, xây dựng, vật liệu xây dựng và các dịch vụ tài chính bất động sản chịu tác động trực tiếp từ sự suy giảm giao dịch. Các công ty cấp phối bất động sản và tư vấn chiến lược cũng phải thích ứng với tâm lý thận trọng của người mua. Các ngân hàng cho vay bất động sản cần điều chỉnh chiến lược tín dụng khi lãi suất tăng cao và nhu cầu vay vốn suy giảm.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường dự kiến điều chỉnh theo hướng bền vững, giảm đầu cơ và tăng tỷ trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong ngắn hạn, giá có xu hướng tiếp tục tăng do thiếu hụt nguồn cung bình dân. Về dài hạn, giá có thể phân hóa theo khu vực: nội đô tiếp tục tăng do quỹ đất hạn chế, trong khi ngoại thành duy trì mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào hơn.