Căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, gỡ bằng cách nào?

Không chỉ 'vắng bóng' ở TP.HCM, căn hộ bình dân ở thị trường Hà Nội cũng khan hiếm.

Thực tế giá căn hộ chung cư ngày một cao, năm trước tăng hơn năm sau 3-5%. Bên cạnh đó, theo đánh giá của chuyên gia, việc xây dựng quỹ căn hộ bình dân quy mô dưới 70m2 với giá 20 triệu đồng/m2 rất khó thực hiện.

Cá biệt, phân khúc căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả hai đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội ngày càng khan hiếm. Đơn cử như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân tại Đặng Xá, Gia Lâm (Hà Nội) hiện nay cũng không còn mức giá 20 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo mới nhất của Savills, trong quý III/2021, tổng số căn hộ mới được đưa ra thị trường là 3.200 căn, tăng 101% theo quý và 3% theo năm. Trong đó, có hai dự án mới và 6 dự án mở bán giai đoạn tiếp. Nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80%.

Trong quý III có khoảng 2.400 căn hộ giao dịch thành công, giảm 50% so với quý trước. Tuy giao dịch thấp nhưng thị trường vẫn ghi nhận giá bán tăng do nguồn cung ít, giá vật liệu tăng, cũng như sự phát triển của chất lượng căn hộ và cơ sở hạ tầng.

Đáng chú ý, thị trường căn hộ sơ cấp quý III ghi nhận sự vắng bóng của căn hộ hạng C (căn hộ bình dân).

Tương tự, theo ông Nguyễn Chí Nghĩa – Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, mặc dù giãn cách theo chỉ thị 16 của Chính phủ, thị trường vẫn ghi nhận số lượng giao dịch ấn tượng và đưa tỷ lệ hấp thụ đạt gần 30%. Thành tích này có được là nhờ sự nỗ lực của lực lượng môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội.

Nhưng, sản phẩm căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm tại thị trường Hà Nội Quý 3 chỉ đạt có 3,5% tổng lượng cung và nằm ở xa khu trung tâm.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm từ cuối năm 2018, khi dòng vốn vào bất động sản bị thắt chặt. Tiếp đó, năm 2019 - 2020 chịu tác động từ hoạt động rà soát, kiểm tra, siết chặt triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tụt dốc thê thảm.

Từ năm 2020 đến nay, dịch bệnh Covid-19 liên tiếp bùng phát, diễn biến phức tạp đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Điều này đang khiến phân khúc căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 đã gần như không còn. Trong khi đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng.

Về lý do khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân, ông Đính cho rằng, lợi nhuận đầu tư xây nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với đầu tư xây nhà thương mại. Tiếp đó, quỹ đất sạch cho xây dựng nhà ở xã hội đang rất thiếu. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội chưa thu hút được các chủ đầu tư vì quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Chính sách phát triển căn hộ bình dân chưa thông

Theo Bộ Xây dựng, những năm qua, nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, khó khăn về nhà ở.

Tuy nhiên, hiện nay tại khu vực đô thị vẫn còn có rất nhiều hộ gia đình, cá nhân thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình, nhất là các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức; lực lượng vũ trang; người lao động đang làm việc tại các tổ chức, doanh nghiệp đang còn gặp nhiều khó khăn về nhà ở.

Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ bình dân). Cụ thể, căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Trong đó, tập trung vào một số ưu đãi: về đất đai (được giảm tiền sử dụng đất, được chậm nộp tiền sử dụng đất); về thuế (giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp); về quy hoạch, bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng; cơ chế huy động vốn…

Liên quan đến dự thảo này, Bộ Xây dựng cho biết đã gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, theo ý kiến của Bộ Tư pháp thì các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất), Luật Nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư), Luật Thuế (miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)…

"Nghị quyết của chính phủ không phải là hình thức văn bản quy phạm pháp luật sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện nếu được Chính phủ ban hành", Bộ Xây dựng nêu khó khăn.

Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng phải có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản, dựa trên chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của các vùng, các địa phương gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hòa, hợp lý, mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, trong đó rất coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế.

Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng, thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.

"Phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở", Thủ tướng chỉ rõ.

Đặc biệt, Thủ tướng cũng nhấn mạnh, chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội. Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua, thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.