Cải tạo bất động sản lỗi thời, tạo sức hút cho mặt bằng bán lẻ

Trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng hấp dẫn.

Đối với nhiều thương hiệu bán lẻ, mặt bằng các trung tâm thương mại với vị trí, chất lượng xây dựng tốt vẫn là điểm đến được kỳ vọng.

Đặc biệt, các nhãn hàng quốc tế luôn có tiêu chí nhất định để lựa chọn mặt bằng và không phải trung tâm thương mại nào cũng có sức hút đối với thương hiệu quốc tế.

Tăng khả năng cạnh tranh cho mặt bằng bán lẻ

Nhận định về các tiêu chí lựa chọn địa điểm của các thương hiệu bán lẻ, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại - Savills Hà Nội cho biết trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn.

Nhu cầu đối với mặt bằng tại các dự án này luôn ở mức cao. Thậm chí, các nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại những trung tâm thương mại như vậy.

Trong thời gian tới, các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Dù nguồn cung cao cấp tương lai tại thị trường Thủ đô đến từ các dự án Four Seasons, The Grand Hà Nội và khách sạn Fairmoint... nhưng hiện mặt bằng bán lẻ hạng sang tại Hà Nội vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu.

Trước xu hướng này, các chủ nhà hiện đang cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh.

Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza, Bamboo Airways Tower cũng được cải tạo để đưa ra mặt bằng mới, phần nào đáp ứng được sự khan hiếm mặt bằng tốt tại thị trường.

Về giá thuê mặt bằng, bà Trang cho rằng sẽ phụ thuộc vào ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh cũng như vị trí. Hiện nay, mặt bằng bán lẻ có giá thuê cao là tại các trung tâm thương mại cao cấp hay chân khối đế của tòa nhà hạng A.

Còn đối với giá thuê tại trung tâm thương mại, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại - Savills Hà Nội chia sẻ giá thuê đang có dấu hiệu hồi phục tích cực đối với các tầng bán lẻ ở trên, dự kiến tăng trưởng 3% (tầng 3 - tầng 5), trong khi giá thuê tầng trệt tiếp tục tăng cao, dự kiến 10% đối với mặt bằng tầng 1 trong năm 2023.

Cụ thể, từ quý 4 năm 2022, giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.013.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm.

Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại các khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác chỉ tăng 1% mỗi năm. Nguồn cung tương lai được kỳ vọng sẽ phần nào đáp ứng sự khan hiếm về mặt bằng bán lẻ chất lượng của Thủ đô.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc này, các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng năm 2023 thị trường bán lẻ tại Hà Nội sẽ chào đón khoảng 212.400m2 nguồn cung từ 15 dự án, bao gồm Lotte Mall, The Linc tại Park City và Lancaster Luminaire.

Khu vực nội thành sẽ có 9 dự án và mỗi khu vực trung tâm, phía Tây và khu vực khác sẽ có 2 dự án. Trung tâm mua sắm chiếm 70% và khối đế bán lẻ đóng góp 30%.

Điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế

Nhìn chung, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế.

Sức hút không chỉ từ nhu cầu mua sắm nội địa mà còn từ việc các hoạt động du lịch sôi nổi trở lại với số lượng du khách quốc tế gia tăng, tác động đến hoạt động bán lẻ, tiêu dùng của thị trường, Savills phân tích.

Người dân mua sắm tại một cửa hàng đồ may mặc trong Trung tâm thương mại BigC Thăng Long. (Ảnh: Hoàng Hiếu/TTXVN)

Cụ thể, theo Tổng cục Thống kê, tổng lượng khách du lịch đến Hà Nội trong tháng 1/2023 đạt 374 nghìn lượt, tăng 3% so với tháng trước và gấp 16 lần cùng kỳ năm trước.

Trong số đó, khách Hàn Quốc đạt 32,1 nghìn người, gấp 5,6 lần; Nhật Bản đạt 12,8 nghìn lượt người, gấp 6,1 lần; Hoa Kỳ đạt 23,6 nghìn lượt người, gấp 35,4 lần.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao của châu Á (Singapore, Hongkong (Trung Quốc), Hàn Quốc, Nhật Bản, Indonesia) coi Việt Nam là thị trường trọng yếu trong việc mở rộng quy mô cửa hàng trong những năm tới với niềm tin về nhu cầu mua sắm tiêu dùng cho khách nội địa gia tăng và kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng ấn tượng trong khu vực. Điều này sẽ gia tăng sự hiện diện của bán lẻ trong năm 2023.

Thêm vào đó, việc nhiều thương hiệu lớn mở rộng tại Hà Nội góp phần đa dạng hóa các nhãn hàng mua sắm, đồng thời tạo điểm nhấn cho khu vực thông qua thiết kế ấn tượng và nhiều hoạt động vui chơi giải trí cho gia đình và giới trẻ, bà Minh phân tích.

Những lợi thế hấp dẫn của Việt Nam đi kèm với những tín hiệu phát triển kinh tế khả quan trong tương quan với khu vực đang thu hút nhiều thương hiệu quốc tế.

Các mặt bằng bán lẻ sở hữu chất lượng xây dựng tốt, quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn đang được nhiều thương hiệu tìm kiếm.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tổng mức bán lẻ và dịch vụ năm 2022 tại Hà Nội đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so với cùng kỳ; trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 4.475,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so với cùng kỳ.

Năm 2022 được kỳ vọng là năm bản lề, là thời điểm thị trường bán lẻ ghi nhận dấu hiệu phục hồi sau những tác động của dịch COVID-19.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, vào quý 4 năm 2022, tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ tăng trưởng trung bình đạt 4%/năm trong 5 năm vừa qua.

Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm.

Năm 2022, diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê mới đạt 63.200 m2, tăng 364% theo năm; trong đó, khối đế bán lẻ chiếm 62%, trung tâm mua sắm chiếm 29% và trung tâm bách hóa là 9%.

Đáng chú ý, đối với các kế hoạch mở rộng đã bị tạm dừng do ảnh hưởng của dịch COVID-19 vào năm 2020-2021 thì sang năm 2022 chính là thời điểm mà các thương hiệu bắt đầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ trở lại. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chưa thực sự sôi động.

Trên thực tế, các doanh nghiệp bán lẻ xem 2022 là một bước thử cho thị trường hơn là một năm trực tiếp đầu tư.

Họ muốn quan sát cách thị trường hoạt động lại sau dịch bệnh và sự thay đổi về thói quen mua sắm sẽ định hình lại thị trường ra sao để có thể chuẩn bị một kế hoạch lớn hơn cho tương lai.

Do đó, xuyên suốt năm 2022 dù thị trường vẫn chứng kiến sự mở rộng của các nhãn hàng lớn, chuỗi bán lẻ lớn nhưng doanh nghiệp bán lẻ tư nhân lại có tốc độ mở rộng chậm hơn, dè dặt hơn trong vấn đề lựa chọn mặt bằng thuê phù hợp.

Bởi vậy, cơ hội được kỳ vọng sẽ dồn cả vào năm 2023./.