Bức tranh trái chiều của thị trường BĐS: Nơi tăng giá ‘bất chấp’, nơi nguội lạnh

Thị trường bất động sản Hà Nội trong vòng 10 năm trở lại đây tăng liên tục. Trong khi đó, thị trường các tỉnh, thậm chí tại TP HCM vẫn còn chưa phục hồi rõ nét.

Bất động sản Hà Nội “tăng bất chấp”

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III, đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, với mức 41%, lên 51 triệu đồng một m2.

Số căn hộ bán trong quý này tại Hà Nội đạt hơn 6.800 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ trung cấp đến cao cấp dẫn đầu, đóng góp 98% lượng giao dịch. Tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết: "Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư".

Trái ngược với thị trường Hà Nội, giá chủ đầu tư mở bán tại TPHCM sụt giảm so với quý trước. Căn hộ sơ cấp trung bình 68 triệu đồng/m2, giảm khoảng 12% so với quý trước.

Lượng giao dịch trong quý giảm khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt khoảng 1.900 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm, đạt 39%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.

Không tăng “đột biến” như chung cư nhưng phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Phân khúc giá 3 - 4 tỷ đồng cũng gần như biến mất khi mức giá trung bình của nhà trong ngõ nhỏ đã đạt mức trên 100 triệu đồng/m2 khu vực ven vành đai 3 và 150 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành.

Một phân khúc bất động sản khá “kén” người mua như biệt thự, liền kề Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh. Có những khu vực ghi nhận tăng 50 - 100% chỉ trong vòng 2 năm qua như Hoài Đức, Đan Phượng, Nam Từ Liêm… Giá bán sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng cũng tăng theo.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group cho rằng, đã có dòng tiền lớn quay trở lại Hà Nội. Bên cạnh yếu tố về dòng tiền, nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản của người dân cũng rất lớn ở khu vực Hà Nội.

Thị trường tỉnh “nguội lạnh”

Trái ngược với sự sôi động của bất động sản Hà Nội, thị trường các tỉnh, thậm chí tại TPHCM vẫn còn chưa phục hồi rõ nét. Nếu so sánh ở phân khúc chung cư, biên độ tăng giá tại Hà Nội đang cao hơn so với TPHCM, dần tiệm cận với TPHCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Sự đối lập rõ nét hơn nếu nhìn vào phân khúc đất nền, khi nửa đầu năm 2024, đất nền, thổ cư Hà Nội đang trên đà phục hồi sau thời điểm chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng mạnh (118%) so với cùng kỳ năm trước thì tại các tỉnh vùng ven như Hà Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang… vẫn “im ắng” kéo dài. Dù chỉ mới cách đây 2-3 năm, các địa phương này liên tục được nhắc đến nhiều trong các cơn “sốt đất”.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đất nền tỉnh vẫn trong tình trạng rao bán nhưng không có thanh khoản. Tình trạng bên mua ép giá bên bán vẫn còn mặc dù nguồn hàng giá tốt đang vơi dần.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thiếu hụt nguồn cung đang khiến thị trường TP HCM và các tỉnh vệ tinh kém sôi động về giao dịch. Nửa năm nay, Hà Nội có thêm 10.840 căn hộ chào bán mới, nguồn cung tăng 176%, còn tại TP HCM chỉ vỏn vẹn 1.672 căn, giảm 56% theo năm. Không có dự án mới khiến giao dịch nhà đất TP HCM rất khó sôi động.