BĐS đẹp sổ sách, yếu dòng tiền

Báo cáo tài chính nửa đầu năm 2026 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng về doanh thu và EBITDA, nhưng phía sau bức tranh lợi nhuận là dòng tiền kinh doanh suy yếu, đòn bẩy tăng và chi phí vốn ngày càng đắt.

Khi tín dụng chậm lại và sức mua giảm, khả năng tạo tiền và tái cấp vốn đang trở thành phép thử quan trọng hơn tốc độ tăng lợi nhuận trên báo cáo.

Nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 89%, EBITDA tăng 100% so với cùng kỳ, cùng đạt mức cao nhất kể từ năm 2022. Tuy nhiên, VIS Rating lưu ý phần lớn kết quả này đến từ hoạt động bàn giao các dự án đã ký hợp đồng trong giai đoạn 2024-2025, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp đã quay lại trạng thái âm.

Sự trái chiều giữa lợi nhuận và dòng tiền phản ánh đặc thù của ngành bất động sản: doanh thu chỉ được ghi nhận khi đủ điều kiện bàn giao, còn tiền để phát triển dự án và thanh toán nghĩa vụ tài chính lại cần được duy trì liên tục. Khi doanh số bán hàng mới chậm lại, khoảng cách giữa lợi nhuận kế toán và tiền mặt càng đáng chú ý.

Áp lực vốn đang tăng lên ở nhiều chiều. Tăng trưởng tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm chỉ còn 8,6%, giảm mạnh so với mức 15% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giá trị phát hành cổ phiếu giảm 86%, khiến doanh nghiệp phải dựa nhiều hơn vào trái phiếu để bổ sung vốn và tái cấp vốn.

Trong 9 tháng đầu năm, trái phiếu bất động sản phát hành mới đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ; lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%/năm, tăng 110 điểm cơ bản. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp niêm yết lên 74%, cao hơn đáng kể mức 54% bình quân giai đoạn 2022-2025.

Bài toán càng đáng chú ý khi khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu dự kiến đáo hạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027. Doanh nghiệp có dòng tiền tốt, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và khả năng bàn giao dự án sẽ có lợi thế hơn trong quá trình tái cấp vốn; ngược lại, nhóm quy mô nhỏ hoặc dự án chậm pháp lý có thể chịu sức ép lớn hơn.

Ở phía cầu, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM 6 tháng đầu năm tăng 33%, nhưng tỷ lệ hấp thụ quý II giảm còn 73%, từ 95% cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa tốc độ bán hàng tăng tương ứng.