Bất động sản Trung Quốc sẽ hạ cánh cứng hay mềm?

Chính phủ Trung Quốc đang cố gắng thuyết phục phần còn lại của thế giới rằng sự cố trong lĩnh vực bất động sản của nước này đã ổn, tiền của mọi người đều an toàn và câu chuyện tăng trưởng sẽ tiếp tục.

Ít bằng chứng cho thấy "hạ cánh mềm"

Nhưng thật không may, có rất ít bằng chứng cho thấy lĩnh vực bất động sản nước này đang "hạ cánh mềm".

Trong một thập kỷ qua, lĩnh vực bất động sản và các dự án xây dựng được tạo điều kiện quá mức, trở thành động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế Trung Quốc. Nhưng kể từ tháng 8 năm ngoái, khi Evergrande bắt đầu rơi vào bờ vực vỡ nợ, mọi thứ dường như kết thúc. Mặc dù chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng tín dụng, mở các khoản thế chấp và bơm tiền cho các nhà phát triển phá sản, theo Forbes, họ vẫn chỉ là cố xoay xở để làm giảm bớt sự nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng.

Sự hỗn loạn đã bắt đầu từ những thành phố nhỏ hơn, nơi được xếp là thành phố cấp 4, cấp 5 ở Trung Quốc. Giá đất ở những thành phố này đã giảm 20-40% bất chấp cảnh báo của chính phủ rằng người bán không nên giảm giá quá nhiều. Niềm tin thị trường đã được cải thiện trong tháng 12/2021 nhưng chỉ giảm tương đối so với tháng 11/2021. Giao dịch mua nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc đã phục hồi, tăng 29% so với tháng trước song vẫn giảm 38% so với mức cùng kỳ hàng năm.

Các biện pháp giải cứu của chính phủ Trung Quốc

Để giải cứu thị trường, chính phủ Trung Quốc đã tung ra loạt biện pháp nhằm bơm tiền vào thị trường. Theo đó, các ngân hàng được hướng dẫn nới lỏng yêu cầu thế chấp và tăng tốc độ cho vay.

Hồi tháng 12/2021, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cũng đã cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc xuống 50 điểm cơ bản, lần thứ 2 kể từ tháng 7. Mức cắt giảm này đã giúp "giải phóng" khoảng 1.200 tỷ nhân dân tệ cho các khoản vay mới.

Mới đây, PBOC cũng đã cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản đối với kỳ hạn 1 năm từ 3,85% xuống còn 3,8%. Đây là lần cắt giảm lãi suất cho vay đầu tiên kể từ tháng 4/2020.

Cùng với việc nới lỏng chính sách tiền tệ, Trung Quốc cũng đã bỏ các hạn chế mua nhà ở nhiều thành phố. Khoảng 30 thành phố đã đưa ra mức giá sàn để bán được nhà.

Vỡ nợ lan rộng

Nhưng điều này dường như vẫn không đủ để giúp vực dậy các nhà phát triển lớn đang ngập nợ. Hồi tháng 12, Vanke, Greenland Holding và Shimao Group đều có doanh số giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng nói tình trạng vỡ nợ đang lan rộng ra khắp lĩnh vực này. Evergrande - công ty bất động sản nợ nhiều nhất thế giới - đã vỡ nợ 1,2 tỷ USD với một số khoản trái phiếu và đang trải qua cuộc tái cấu trúc bắt buộc dưới sự kiểm soát của chính quyền Trung Quốc.

Không chỉ Evergrande, nhiều tập đoàn khác cũng lao đao bên bờ vực vỡ nợ. Kaisa Group cũng trải qua vụ vỡ nợ đối với khoản thanh toán 400 triệu USD trái phiếu. Shimao Group cũng không thanh toán được 645 triệu nhân dân tệ trong tổng số 792 triệu nhân dân tệ trái phiếu đến hạn ngày 25/12/2021. Guangzhou R&F cũng cho biết đã vỡ nợ với khoản trái phiếu trị giá 725 triệu USD đáo hạn vào ngày 13/1. Tháng 10 năm ngoái, Sinic Holdings cũng vỡ nợ 250 triệu USD đối với khoản trái phiếu phát hành ở nước ngoài. China Properties Group cũng đã vỡ nợ 226 triệu USD trái phiếu hồi 15/10 năm ngoái. Cùng tháng đó, Fantasia Holding cũng đã vỡ nợ khoản trái phiếu trị giá 206 triệu USD. Ngoài ra, còn nhiều công ty bất động sản khác cũng đang đối mặt với nhiều rủi ro vỡ nợ.

Các giao dịch bất động sản sụt giảm đã đẩy hoạt động xây dựng vào tình trạng rơi tự do. Số lượng nhà ở mới bắt đầu xuống mức thấp nhất kể từ năm 2017. Nhu cầu đối với thép trong đầu năm 2022 đã giảm ít nhất 5%, tức khoảng 100 triệu tấn quặng sắt. Đây là điều không thể tránh khỏi.

Theo Forbes, nếu Trung Quốc không thể cứu được thị trường bất động sản, chắc chắn sẽ có sự lây lan trên thị trường quốc tế. Đó là các mặt hàng do nước ngoài cung cấp như quặng sắt, than cốc, đồng và kali; Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp Trung Quốc niêm yết ở nước ngoài; Phân khúc hàng xa xỉ; Chi tiêu tiêu dùng ở Trung Quốc; Xuất khẩu và cuối cùng là giá trị của đồng nhân dân tệ.