Bất động sản thiếu nhà, không thiếu tiền

Theo TS. Cấn Văn Lực, vấn đề của bất động sản không đơn thuần nằm ở khả năng tiếp cận vốn mà còn ở sự mất cân đối nguồn cung, chi phí phát triển dự án và năng lực tài chính doanh nghiệp. Chu kỳ mới đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ rệt.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng nhận định tín dụng bất động sản đang bị siết chặt cần được nhìn nhận lại.

Số liệu 8 tháng đầu năm cho thấy tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, trong khi tín dụng bất động sản tăng 9,5%. Dự kiến cả năm 2026, tín dụng địa ốc có thể tăng khoảng 15%.

Dù thấp hơn đáng kể mức tăng 36% của năm trước, con số này vẫn cho thấy dòng vốn chưa bị ngắt như nhiều lo ngại.

Đáng chú ý, nguồn tín dụng đang tập trung nhiều hơn vào hoạt động kinh doanh và phát triển dự án thay vì phân bổ đồng đều trên toàn thị trường.

Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng có tín hiệu cải thiện. Giá trị phát hành trong 10 tháng đã vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm 2025, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%.

Tuy nhiên, quy mô thị trường trái phiếu vẫn quanh 480.000 tỷ đồng, phản ánh sự hạn chế của nguồn vốn trung và dài hạn.

3.600 dự án được tháo gỡ, nguồn cung chờ bùng nổ

Một động lực quan trọng khác đến từ việc xử lý các dự án tồn đọng.

Trong hơn 5.000 dự án gặp vướng mắc được rà soát, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ, còn 1.400 dự án tiếp tục xử lý.

Việc khơi thông pháp lý có thể giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ghi nhận doanh thu và cải thiện dòng tiền.

Đây cũng là yếu tố có khả năng tác động đến nhóm cổ phiếu bất động sản, xây dựng và vật liệu khi hoạt động triển khai dự án được nối lại.

Tuy nhiên, chi phí đầu vào vẫn là thách thức lớn. Giá vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%, riêng cát và sỏi tại một số khu vực tăng 30–40%.

Áp lực này có thể thu hẹp biên lợi nhuận của nhà thầu, đồng thời khiến giá thành phát triển dự án khó giảm.

Chu kỳ mới không dành cho tất cả

Theo TS. Cấn Văn Lực, xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 9–10% GDP Việt Nam, cho thấy vai trò đáng kể của lĩnh vực này đối với nền kinh tế.

Dù vậy, thị trường đang phục hồi theo hình chữ K: doanh nghiệp có tài chính vững, pháp lý hoàn chỉnh tiếp tục mở rộng, trong khi những đơn vị yếu về dòng tiền vẫn gặp khó khăn.

Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở tầm trung và vừa túi tiền mới đáp ứng khoảng 60–65% nhu cầu. Đây là khoảng trống lớn của thị trường trong những năm tới.

Với các doanh nghiệp niêm yết, lợi thế cạnh tranh vì vậy không còn chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn ở khả năng triển khai dự án, kiểm soát nợ vay và phát triển sản phẩm phù hợp sức mua thực tế.

Bất động sản đang có thêm dòng vốn và cơ hội phục hồi, nhưng sự cải thiện của toàn ngành không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau. Khả năng chuyển hóa nguồn vốn thành doanh thu và lợi nhuận mới là phép thử quan trọng trong chu kỳ tiếp theo.