Bất động sản: Thận trọng với "cơn lũ" tín dụng?

Tín dụng bất động sản đang tăng trưởng mạnh mẽ, đóng góp lớn vào dư nợ chung của nhiều ngân hàng. Mặc dù đây là động lực cho nền kinh tế, các chuyên gia vẫn cảnh báo về rủi ro tiềm ẩn như tăng giá nhà và nguy cơ nợ xấu, đặc biệt khi dòng vốn chưa chảy đúng trọng tâm vào sản xuất.

Kinh tế phục hồi, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, tạo động lực cho thị trường nhưng đồng thời cũng đặt ra bài toán về rủi ro. Liệu hệ thống ngân hàng có kiểm soát được chất lượng tài sản và ngăn chặn tình trạng tăng giá nhà phi mã?

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng toàn hệ thống đến cuối tháng 6 đã đạt hơn 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với đầu năm. Điều đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) đã tăng vọt lên khoảng 3,176 triệu tỷ đồng, chiếm tới 18,47% tổng dư nợ, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024. Đây là con số bao gồm cả cho vay kinh doanh và cho vay tiêu dùng BĐS.

Dòng vốn lớn "đổ" vào BĐS

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, BĐS là động lực tăng trưởng chính của nhiều ngân hàng. Đơn cử như tại Techcombank, cho vay kinh doanh BĐS chiếm 59% tổng dư nợ, và nếu tính cả khách hàng cá nhân, con số này lên tới hơn 64%. Mức tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này của Techcombank đạt 21,5% trong 6 tháng đầu năm, gần gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng cho vay chung của ngân hàng.

Nhiều ngân hàng khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng BĐS rất mạnh:

Nam A Bank dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng với 49,3%.

MB cũng là một "ông lớn" với mức tăng 33%, tương ứng hơn 21.393 tỷ đồng.

Xét về giá trị tuyệt đối, Techcombank tiếp tục dẫn đầu khi "bơm" thêm hơn 40.350 tỷ đồng, nâng tổng dư nợ BĐS lên 227.450 tỷ đồng.

Hàng loạt ngân hàng khác như HDBank, SHB, TPBank, Saigonbank, PGBank cũng đều có mức tăng trưởng tín dụng BĐS trên 20%.

Mặt trái của dòng tiền mạnh

Việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS là điều dễ hiểu, khi lĩnh vực này và đầu tư hạ tầng được xem là động lực tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Thêm vào đó, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân luôn hiện hữu và các khoản vay có tài sản thế chấp thường được đánh giá là ít rủi ro.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn.

Ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc WiGroup, lo ngại về sự "lệch pha" của dòng tiền khi tín dụng BĐS tăng mạnh trong lúc sản xuất và tiêu dùng còn yếu.

PGS.TS Phạm Thế Anh nhấn mạnh, việc tín dụng tập trung vào các dự án thay vì sản xuất có thể làm gia tăng rủi ro và đẩy giá BĐS lên cao, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc cho vay BĐS tăng mạnh chủ yếu đổ vào phân khúc cao cấp, nếu không được kiểm soát, sẽ tạo ra bất ổn cho cả thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng.

Giải pháp để đảm bảo sự ổn định

Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cao, NHNN đã nâng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm nay. Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng mức tăng trưởng này chỉ an toàn khi dòng vốn được "nắn" vào các lĩnh vực ưu tiên, thay vì các kênh đầu cơ như BĐS và chứng khoán. Nếu không, nguy cơ "bong bóng tài sản" có thể hình thành, gây áp lực lên lạm phát và nợ xấu.

Để ngăn chặn những nguy cơ này, các chuyên gia kinh tế khuyến nghị Nhà nước cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý, phát triển các kênh vốn mới như quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS... để giảm bớt sự phụ thuộc của thị trường vào tín dụng ngân hàng. Đồng thời, việc xây dựng hệ thống thông tin BĐS số cũng là yếu tố then chốt để thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn.