Bất động sản quý II chưa hết khó?

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng tâm lý chờ đợi quy hoạch khiến thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng trong quý II/2026. Theo MBS Research, bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết sẽ phân hóa rõ, trong đó chỉ một số doanh nghiệp lớn duy trì tăng trưởng.

Áp lực chi phí vốn, tiến độ mở bán chậm và sức cầu suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản dự kiến ghi nhận lợi nhuận đi lùi trong quý II. Ngược lại, các doanh nghiệp sở hữu dự án lớn đang bàn giao vẫn duy trì kết quả tích cực, tạo nên sự phân hóa đáng chú ý của ngành.

Trong quý II/2026, lãi suất vay bất động sản tăng lên mức 13-14% năm, cao hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Chi phí vay vốn gia tăng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng, đặc biệt khi kỳ vọng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bên cạnh đó, thị trường chịu tác động từ tâm lý chờ đợi quy hoạch 100 năm của Hà Nội, khiến giao dịch chậm lại đáng kể. Giá bán tại một số dự án chung cư được ước tính giảm khoảng 5% so với quý trước.

Thay vì mở rộng quỹ đất, phần lớn doanh nghiệp tập trung triển khai các dự án hiện hữu nhằm tối ưu dòng tiền và hạn chế áp lực tài chính. Hoạt động mở bán trong quý II diễn ra khá trầm lắng. Một số dự án đã đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất cố định ở mức 7-8% trong hai năm đầu, tuy nhiên chưa đủ kích cầu khi tâm lý thị trường vẫn dè dặt. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes.

Dự báo lợi nhuận quý II theo doanh nghiệp

MBS Research dự báo lợi nhuận ròng của phần lớn doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm so với cùng kỳ. Đất Xanh dự kiến đạt 70 tỷ đồng, giảm 14%, do số lượng bàn giao tại Gem Sky World ít hơn và biên lợi nhuận gộp giảm khoảng 3 điểm phần trăm. Nam Long ước tính lợi nhuận 80 tỷ đồng, giảm 19% do bàn giao Waterpoint thấp hơn cùng kỳ. Ngược lại, Vinhomes được đánh giá là điểm sáng khi lợi nhuận có thể đạt 8.377 tỷ đồng, tăng 11% nhờ tiếp tục bàn giao các dự án lớn. Vincom Retail dự kiến đạt 1.215 tỷ đồng, giảm nhẹ 1%, phản ánh sự ổn định của mảng cho thuê bán lẻ.

Triển vọng nửa cuối năm 2026

Các doanh nghiệp dự kiến tiếp tục duy trì chiến lược thận trọng trong phát triển dự án mới. Nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình sẽ ưu tiên các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực nhằm giảm rủi ro tiêu thụ. Triển vọng phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tốc độ triển khai các dự án hạ tầng. MBS Research nhấn mạnh rằng việc đầu tư hạ tầng được triển khai đồng bộ có thể trở thành động lực tăng trưởng dài hạn.