Bất động sản không phải lúc nào cũng là “chốt chặn” chống lạm phát

Trước bối cảnh lạm phát tại nhiều quốc gia tăng cao kỷ lục sau nhiều thập kỷ, một số nhà đầu tư bắt đầu tỏ ra băn khoăn về sức mạnh phòng thủ thực sự của bất động sản trước việc giá cả tăng vọt.

Các nhà đầu tư đã mua vào một lượng bất động sản thương mại kỷ lục và đặt cược rất lớn vào cổ phiếu bất động sản trong năm 2021. Họ coi đây là loại tài sản giúp chống lại lạm phát.

Lý do là chủ sở hữu bất động sản có thể dễ dàng tăng tiền thuê để đón đầu đà tăng giá nói chung. Căn hộ cho thuê và kho tự quản (hay kho lưu trữ mini) đặc biệt phù hợp trong bối cảnh lạm phát, vì giá thuê thường được điều chỉnh hàng năm.

Các nhà đầu tư cũng tin rằng bất động sản thương mại có thể được hưởng lợi từ một số yếu tố dẫn đến lạm phát. Thiếu lao động và tắc nghẽn chuỗi cung ứng khiến việc phát triển nguồn cung mới bị hạn chế, nhưng lại mang đến lợi thế cho chủ sở hữu các bất động sản đang hoạt động.

Tuy vậy, một số nhà đầu tư đang bắt đầu rút vốn ra khỏi lĩnh vực bất động sản do lo ngại những rủi ro xảy ra khi đà tăng giá liên tục khiến lãi suất dài hạn tăng theo. Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính cũng cao hơn, khiến chủ sở hữu mất nhiều chi phí hơn để xin tái cấp vốn và làm tài sản mất dần giá trị.

Vikram Malhotra, nhà phân tích của tập đoàn tài chính Mizuho Americas, cho biết cổ phiếu của các công ty bất động sản tại Mỹ hoạt động kém hiệu quả hơn trong năm 2022, dấu hiệu cho thấy một số nhà đầu tư không còn coi trọng khả năng chống lạm phát của bất động sản.

“Chúng tôi bắt đầu nhận được câu hỏi từ các nhà đầu tư: Liệu [chiến lược bảo hiểm rủi ro bằng cách mua bất động sản] này có đang bị làm quá hay có thể mang lại hiệu quả gì không?”, ông nói.

Tại Mỹ, niềm tin vào khả năng chống lạm phát đã khiến bất động sản thương mại đạt doanh số kỷ lục 809 tỷ USD vào năm 2021. Cổ phiếu bất động sản tăng giá 43% trong cùng năm, cao hơn chỉ số S&P500 khoảng 15 điểm phần trăm.

Nhưng lạm phát dai dẳng đang khiến tình hình khác đi.

Các tòa nhà văn phòng không có giá cao như các căn hộ và khu công nghiệp. Ngoài tỷ lệ lấp đầy liên tục giảm do xu hướng làm việc từ xa đang lên ngôi, các văn phòng cũng gặp khó khăn hơn do bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê dài hạn mà có thể gây ra rắc rối nếu lạm phát tiếp diễn.

Các loại hình bất động sản thương mại lưu trú như khách sạn cũng đối mặt với nhiều thách thức. Các khách sạn có thể tăng giá phòng để đón đầu lạm phát, nhưng chúng lại bị ảnh hưởng bởi lạm phát theo nhiều cách khác. Ví dụ như chi phí lao động tăng, hoặc là, với các khách sạn cung cấp đầy đủ dịch vụ, tốn kém chi phí hơn cho các loại đồ ăn phục vụ trong nhà hàng và những dịch vụ, tiện ích tại chỗ khác.

Sức hấp dẫn của bất động sản thương mại ở khía cạnh phòng ngừa lạm phát có thể giảm dần nếu các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến lãi suất, mà có thể sẽ tiếp tục tăng cao hơn khi nhiều ngân hàng trung ương cắt giảm chương trình mua trái phiếu (tapering) và tăng lãi suất trở lại.

Cedrik Lachance, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của công ty phân tích bất động sản Green Street, cho biết: “Nếu lãi suất tăng chỉ do lạm phát, bất động sản vẫn được coi là một lựa chọn tốt với nhà đầu tư”.

Nhưng trên thực tế, lạm phát chỉ là một trong nhiều yếu tố thúc đẩy lãi suất. Các ngân hàng và nhà đầu tư trái phiếu cũng có thể đẩy lãi suất lên cao nếu họ cho rằng rủi ro không thu hồi được công nợ tăng lên trong bối cảnh triển vọng kinh tế yếu kém.

“Nếu lãi suất tăng do các yếu tố khác ngoài lạm phát, đầu tư vào bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức”, ông Lachance nói.

Hoạt động của bất động sản trong thời kỳ lạm phát cũng có sự khác biệt. Mizuho đã xem xét cách thức hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản kể từ giữa những năm 1990, tập trung vào các giai đoạn tương tự như thời điểm hiện tại khi lạm phát cao hơn mức trung bình của 5 năm trước đó và vẫn tiếp tục gia tăng.

Ông Malhotra nói: “Ở cùng bối cảnh đó, các quỹ REIT trong lịch sử hoạt động tốt hơn”.

Tuy nhiên, đại dịch, sự thiếu hụt chuỗi cung ứng và làn sóng nghỉ việc có thể khiến lạm phát không được kiểm soát nhanh chóng như các đợt khủng hoảng trước đây và lãi suất dài hạn có thể tăng.

Bên cạnh đó, chủ nhà không dễ tăng giá thuê liên tục trong nhiều năm vì thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới hoặc người thuê không đủ khả năng chi trả nhiều hơn.

Ông Malhotra nói: “Nếu lạm phát cao liên tục, REIT có thể không phải là biện pháp phòng vệ hiệu quả cho nhà đầu tư”.