Bất động sản đang ở 'đỉnh sóng', lao vào dễ ‘mắc cạn’

Chứng khoán lên cao, nhiều nhà đầu tư ‘chốt’ lãi và chuyển sang bất động sản khiến thị trường ‘sốt' lên. Người mua chủ yếu là giới đầu cơ; giá nhà đất hiện tăng rất cao,  sau đợt sốt nóng bao giờ cũng sẽ  là suy thoái, khủng hoảng.

Chia sẻ với PV Infonet về thị trường bất động sản, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giai đoạn này nguồn cung không có nhiều, nguồn cầu chủ yếu là giới đầu cơ; giá nhà đất hiện tăng rất cao, sốt nóng; nhất là những bất động sản có giá trị lớn.

“Thời điểm hiện tại rất khó nhận định cho thị trường bất động sản thời gian tới. Tôi rất lo ngại sau đợt sốt nóng bao giờ thị trường cũng sẽ suy thoái, khủng hoảng”, ông Toản nói.

Theo ông, nguồn tiền hiện rất dư dả vì lãi suất thấp, được Nhà nước hỗ trợ vì dịch bệnh, tiền thuế được giãn nợ... nhiều dòng tiền “đổ” vào bất động sản nên dễ dẫn đến lạm phát; tiền mất giá, giá bất động sản tăng.

“Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn có thể sôi động đến cuối năm đến hết năm 2022, nhưng có thể được điều chỉnh trong trường hợp lãi suất tăng vì lạm phát tăng lãi suất sẽ tăng lên, điều này ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Cùng đó, thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng đến bất động sản, hiện thị trường chứng khoán tăng một cách vô lý, nhiều mã doanh nghiệp làm ăn đì đẹt, báo lỗ mà giá tăng vùn vụt....

Khi dòng tiền rẻ, nhiều người chưa biết đầu tư gì thì đổ vào chứng khoán, bất động sản; nhưng dòng tiền bất động sản lại được hưởng lợi từ chứng khoán. Khi chứng khoán lên cao thì nhiều nhà đầu tư ‘chốt’ lãi và chuyển sang bất động sản. Thị trường bất động sản ‘sốt’ giai đoạn vừa rồi là do những yếu tố đó”, ông Toản phân tích.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc EZ cho rằng, về trung và dài hạn không tốt, khi giá lên cao, thanh khoản giảm, khi đó thị trường sẽ đìu hiu. Việc ‘sốt’ chỉ có tác dụng lợi ích cho một số nhóm đầu cơ, đầu tư ‘lướt sóng’ ngắn hạn; nhưng lại không tốt với đầu tư dài hạn và cả nền kinh tế.

“Trong trường hợp kinh tế vẫn bị ảnh hưởng do dịch bệnh thì dư địa phát triển bất động sản sẽ yếu; sang năm 2022-2023 thị trường bất động sản chưa chắc đã tốt. Giai đoạn hiện tại là giai đoạn rủi ro nhất của thị trường, những người vào thị trường giai đoạn này tỷ lệ thành công càng ngày càng thấp và tăng tỷ lệ ‘mắc cạn’ vì họ đang ở trên “đỉnh sóng”.

Vấn đề mua vào thì dễ nhưng để thanh khoản, bán ra với giá tốt có lãi thì giai đoạn này bắt đầu khó, giai đoạn trước có thể các nhà đầu tư ‘lướt sóng’ đã ‘thoát’ ra nhưng những nhà đầu tư vào sau rất nguy hiểm. Trường hợp những nhà đầu mới tham gia vào thị trường mà lại dùng vốn vay thì tỷ lệ thất bại còn cao nữa”, ông Toản lưu ý.

Vậy có nên tham gia vào thị trường bất động sản giai đoạn này?

Ông Toản cho hay, thị trường giai đoạn nào cũng có thể tham gia được nhưng với những nhà đầu tư tỉnh táo, lọc lõi sẽ biết được thời điểm nào rút. Còn thời điểm hiện tại với những nhà đầu tư mới không nên tham gia thị trường mà nên để cuộc chơi cho những nhà đầu tư cá mập bởi họ có tiềm lực, kinh nghiệm biết thời điểm nào nên ra, nên vào. Thị trường bất động sản hiện đang giai đoạn cảnh báo.

Khi đầu tư bất động sản thời điểm này thì cần chú ý điều gì? Theo ông Toản, khi thị trường đang ‘sốt’ gần như mọi sản phẩm đều đem ra giao dịch; thậm chí cả đất vườn, đất trồng cây, đất rừng... mua bán viết tay. Vì thế, sẽ rất rủi ro khi thị trường xấu, những sản phẩm không có tính pháp lý cao sẽ mất giá nhanh, không có tính thanh khoản.

Do đó, đầu tư giai đoạn này thì an toàn phải đặt lên hàng đầu, đầu tư phải lựa chọn sản phẩm an toàn pháp lý. Trong trường hợp thị trường có xấu thì bất động sản đảm bảo yếu tố pháp lý vẫn có thể bán được, dù bán lỗ nhưng vẫn thanh khoản được.

Cùng với đó, vị trí bất động sản có hạ tầng xã hội tốt thì tính thanh khoản cao hơn, khi không bán được cho người đầu tư thì có thể bán cho người mua tiêu dùng thật. Với những sản phẩm đầu tư ở khu vực xa xôi, hay ở địa phương không có tiềm năng thì nên tránh.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, từ nay đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi lớn. Nhà đầu tư thực hiện các giao dịch “lướt sóng”, “đẩy” giá trên thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không khả thi, nhất là khi dịch bệnh chưa kết thúc và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.

Do đó, ông Khương cho rằng những người có nhu cầu nhà ở thực sự và có nguồn tiền đã có sẵn từ trước, không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế thì đây là một cơ hội tốt để mua nhà. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư “lướt sóng” hay nhóm đầu tư ngắn hạn thì theo ông chưa phải là thời điểm thích hợp.