Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đi ngược hướng với Mỹ và châu Âu

Môi trường vĩ mô toàn cầu thay đổi nhanh chóng đang tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản thương mại tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC). Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội mang lại cho khu vực này những động lực và cơ hội rất khác biệt so với phần còn lại của thế giới.

Thị trường toàn cầu đã phân hóa và tách rời trong những năm gần đây, dẫn đến sự suy thoái của bất động sản thương mại tạ Hoa Kỳ và Châu Âu, đặc biệt là đối với bất động sản văn phòng. Tuy nhiên, điều này lại không diễn ra ở APAC, nơi người lao động đang quay trở lại văn phòng và làm việc tại nhà chưa thể trở thành một xu hướng chủ đạo.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản APAC đang có vị thế tốt hơn so với Mỹ và châu Âu. APAC mang đến sự tăng trưởng và đa dạng hóa từ góc độ vĩ mô, một triển vọng tăng trưởng mà Mỹ và châu Âu khó có thể đạt được ở thời điểm hiện tại.

Các chuyên gia đặt ra câu hỏi rằng, những tác động và thay đổi hiện nay của thị trường này có diễn ra lâu dài hay không? Liệu rằng chính sách của các ngân hàng trung ương trong việc chống lại lạm phát có đặt dấu chấm hết cho thời kỳ lãi suất thấp hay không? Nếu có thì điều này sẽ tác động thế nào lên mô hình kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản?

Thực tế thì, khi lãi suất duy trì ở mức cao trong một thời gian dài, thì các chiến lược đầu truyền thống dựa vào đòn bẩy, giá trị gia tăng và hạn chế lãi suất trần có thể không còn khả thi, buộc các nhà đầu tư phải áp dụng những phương pháp thay thế khác.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư tập trung vào các bất động sản ngách nhưng đang phát triển nhanh tại APAC, chủ yếu là các bất động sản cung cấp nơi ở và lưu trú như căn hộ chung cư, khách sạn, nhà ở riêng lẻ, cùng các trung tâm dữ liệu và kho lạnh. Tuy nhiên, dù các loại hình này tiếp tục mang lại mức lợi nhuận đầy hứa hẹn, nhưng thị trường lại thiếu nhiều điều kiện về pháp lý và hạ tầng để hấp thụ khối lượng vốn lớn do các nhà đầu tư tổ chức nắm giữ.

Một cách tiếp cận khác là họ có thể chủ động hơn trong phương thức vận hành các bất động sản thuộc sở hữu. Ví dụ như nhiều chủ đầu tư đã tìm cách tối ưu hóa hoạt động của các tòa nhà, thu hút nhiều khách thuê hơn với chi phí tiếp thị thấp hơn, hay cung cấp các gói dịch vụ và mức giá dựa trên mức doanh thu của khách thuê.

Ở khía cạnh hạn chế, các thị trường APAC đôi khi cũng chưa thu hút được nhiều nguồn vốn như kỳ vọng do xu hướng quay trở về đầu tư trong nước sau thời kỳ đại dịch.

Tại Trung Quốc, thị trường nhà ở lớn nhất châu Á, các nguyên tắc cơ bản vẫn hết sức mạnh mẽ, tình trạng thâm hụt vốn địa phương có thể không kéo dài nhờ động lực từ nhiều tổ chức trong nước và các quỹ REIT. Hệ quả là, đầu tư nước ngoài vào bất động sản Trung Quốc dự báo sẽ suy giảm và sân chơi sẽ bị thống trị bởi các nhà phát triển trong nước.

Các nhà đầu tư cũng đang đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa các chuỗi cung ứng quan trọng. Điều này khiến lượng vốn tăng vọt đối với hoạt động xây dựng các cơ sở sản xuất mới tại các thị trường bên ngoài Trung Quốc gồm Việt Nam, Indonesia, Thái Lan và gần đây nhất là Ấn Độ. Các thị trường này sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm ngày càng tăng của giới đầu tư khi các nhà sản xuất lớn trên toàn cầu đang trở lại mạnh mẽ hơn.