Bất động sản Blockchain: Xu hướng thế giới và câu chuyện của Việt Nam

Blockchain được ví như một cuộc “cách mạng” trên thị trường bất động sản (BĐS) toàn cầu. Tuy nhiên, bài toán cấp bách cần giải hiện tại là siết chặt khung pháp lý cho hình thức đầu tư BĐS qua Blockchain để bảo vệ quyền lợi của người mua/nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro.

Nở rộ đầu tư bất động sản Blockchain

Blockchain, có thể được hiểu một cách đơn giản là công nghệ chuỗi – khối, cho phép truyền tải dữ liệu một cách an toàn dựa trên hệ thống mã hóa dữ liệu với các hoạt động giám sát chặt chẽ và ghi nhận các giao dịch trên nền tảng số hoá. Ứng dụng công nghệ Blockchain được biết đến và sử dụng nhiều nhất là các hoạt động đầu tư, huy động vốn thông qua tiền điện tử, tiền ảo.

Với ứng dụng này, một số doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một sản phẩm BĐS, bằng việc chia nhỏ giá trị sản phẩm BĐS khiến bất cứ ai cũng có thể tham gia đầu tư tuỳ với số tiền hiện có của mình.

Ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực BĐS đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường, được phát triển ở nhiều quốc gia, tạo sức hút lớn với không ít nhà đầu tư có ít tiền nhàn rỗi. Đầu tư BĐS qua Blockchain thực tế không còn quá mới trên thế giới.

Blockchain được ví như một cuộc “cách mạng” trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nếu trước đây, để sở hữu một bất động sản ở vị trí đắc địa tại Bắc Mỹ, nhà đầu tư phải sở hữu một khối tài sản khổng lồ, đi cùng nhiều hoạt động xác minh, chi phí phát sinh. Thì hiện tại, với Blockchain, các nhà đầu tư với số vốn không quá “khủng” cũng có cơ hội sở hữu một phần tòa cao ốc ở New York.

Theo Hiệp hội bất động sảnTP Hồ Chí Minh(HoREA), năm 2020, một cao ốc hạng sang trị giá 30 triệu USD tại New York (Mỹ) từng được chào bán qua Blockchain. Mã số token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị tòa nhà được giao dịch như cổ phiếu và bất cứ nhà đầu tư trên thế giới nào cũng có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định, tương ứng với số tiền họ mua token.

Hiện, ở Mỹ, công nghệ hóa bất động sản bắt đầu được đưa vào thử nghiệm với cuộc chạy đua về tiến độ ra mắt giữa các công ty tiên phong trong lĩnh vực này như Fluidity, Gretin hay Propeller Securities…

Không chỉ ở nền kinh tế lớn nhất thế giới, “cuộc chơi” BĐS trên nền tảng Blockchain đã và đang bắt đầu lan rộng toàn cầu. Một biệt thự trị giá 24 triệu USD tại London (Anh) từng được mã hóa thành nhiều phần để rao bán. Chủ của biệt thự này là Lev Loginov, đồng sáng lập của London Wall, một công ty nhà đất có danh mục đầu tư lên đến hơn 700 triệu USD.

Đáng chú ý, hình thức này không chỉ dành riêng cho giới siêu giàu tại Mỹ, Anh hay những nước tiên tiến, các căn hộ bình dân tại Ukraine cũng đang được chào bán trên nền tảng Blockchain, với độ minh bạch, tin cậy cao, đồng thời có hình thức thanh toán đa dạng, từ đồng USD, bảng Anh, đến tiền số…

Tại Việt Nam, công nghệ Blockchain xuất hiện trong lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2020, khi dịch COVID-19 khiến các hoạt động giao dịch, tiếp xúc trực tiếp bị hạn chế. Một số doanh nghiệp môi giới BĐS đã sử dụng công nghệ này để huy động các nhà đầu tư BĐS có khoản ngân sách tài chính hạn chế thông qua chia nhỏ giá trị sản phẩm.

Theo đó, trong thời gian qua có một số đơn vị đã triển khai hình thức mua chung BĐS và đưa công nghệ Blockchain vào quản lý. Cụ thể, vào năm 2020, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ - Cen Group công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung BĐS Revex, với chỉ từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một BĐS tính trên 1 m2. Nhà đầu tư sau khi mua có thể đem đi cho thuê, cùng chia lợi nhuận theo tỷ lệ. Cen Group công bố chi 1 triệu USD để đầu tư vào nền tảng này.

Mới đây, Công ty Moonka cũng chính thức đưa BĐS vào mua bán trên nền tảng Blockchain. Theo đó, Moonka giữ vai trò sàn trung gian liên kết giữa người bán và người mua. Sản phẩm là BĐS có thực, có sổ được chủ đất ký gửi và sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung một BĐS đó.

Mặc dù có nhiều lo ngại, song khi các khoảng trống pháp lý được siết chặt, Blockchain sẽ là một chiếc lò xo giúp thị trường BĐS Việt Nam bứt tốc.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư?

Các chuyên gia nhận định, mô hình đầu tư "mua chung" BĐS trên nền tảng blockchain được phát triển gần đây tại Việt Nam đang tạo nguy cơ rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhìn nhận về phương thức mua chung bất động sản trên nền tảng Blockchain, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, cho rằng đây không phải là kinh doanh BĐS. Có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà ông Lộc cho rằng nhà đầu tư có thể tham chiếu.

Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn ở đây chỉ là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.

Hai là, hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên.

Ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng BĐS – trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Song điều đáng chú ý là hoạt động đầu tư tài chính này có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, trong quá trình mua BĐS trên nền tảng Blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) đều phải được cấp phép.

Cùng quan điểm với ý kiến trên, ông Nguyễn Duy Phương - Chuyên gia tư vấn đầu tư cấp cao tại quỹ DG Investment cho rằng, đây là nền tảng của việc chứng khoán hóa BĐS hay mô hình của quỹ đầu tư tín thác BĐS. Do đó, với một loại hình đầu tư mà chưa có quy định thì mọi rủi ro khi có tranh chấp, khiếu kiện cá nhân sẽ gánh chịu hoàn toàn.

Luật sư Nguyễn Thanh Nhã, văn phòng luật sư BĐS cũng đưa ra cảnh báo về việc nhà đầu tư đang có thể bị nhầm lẫn trong khái niệm ở đây. Nhìn qua các mô hình được giới thiệu với cái gọi là “blockchain BĐS” hiện nay thực ra đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh. Cụ thể hơn đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn. Các ứng dụng được tung ra chỉ làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy. Những người tham gia đầu tư nên hiểu rằng người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên BĐS, cũng không sở hữu phần vốn hoặc cổ phần của công ty. Đây là một rủi ro mà các nhà đầu tư cần lường trước.

Mặc dù được xem là một xu hướng đầu tư phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, hình thức đầu tư BĐS qua Blockchain vẫn chưa có hành lang pháp lý để tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

Cần khung pháp lý hoàn chỉnh

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát khiến các giao dịch về BĐS trên cả nước lâm vào trạng thái ngừng trệ, thì ứng dụng blockchain bất động sản nổi lên như một hiện tượng về hình thức đầu tư mới mẻ, ít vốn thông qua công nghệ.

Theo nhận định của Chủ tịch LP Group, việc mua chung hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm, nhưng cũng chưa có khung pháp lý điều chỉnh, kể cả hoạt động đó trên nền tảng công nghệ tài chính (fintech) hay blockchain.

“Với hoạt động kinh doanh mới này, cơ quan chức năng cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư, chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Đồng thời, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn, bởi đây là các cá nhân có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này” - Luật sư Nguyễn Văn Lộc nhấn mạnh.

Bàn về các giải pháp, ông Lê Minh Đức - Founder Công ty cổ phần Remaps cho rằng, muốn kinh doanh bất động sản thông qua Blockchain phải chuẩn chỉnh và có một tổ chức tài chính bảo lãnh.

"Nghĩa là BĐS sau khi mua xong phải đưa cho tổ chức tài chính nắm giữ và phát hành bảo lãnh. Nếu nhà đầu tư chỉ có đầu tư tài chính (mua để bán kiếm lời), thì BĐS đó như là vật chủ để có cái mà mua bán thôi, chứ không ai muốn sở hữu (hay có full quyền sử dụng) với nó cả. Trong giai đoạn đầu như hiện tại, khi mọi thứ chưa ổn thì phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín của đơn vị trung gian" - anh Đức cho biết.

Trên thực tế, cùng với việc ứng dụng công nghệ cao, chìa khóa của mô hình chia nhỏ BĐS là pháp lý hoàn chỉnh. Do đó, yêu cầu quan trọng là các tài sản chào bán phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, công khai minh bạch. Cũng cần thêm sự hoàn thiện cơ sở pháp lý cho mô hình này để khuyến khích cách làm chuyên nghiệp, chấn chỉnh các đơn vị làm chưa tốt và bảo vệ quyền lợi của người mua.