Bất động sản 2026 bắt đầu “hạ nhiệt”: Xu hướng điều chỉnh đã lộ diện?

Thị trường bất động sản đầu năm 2026 ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn thanh khoản khi mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm so với tháng 12/2025, chủ yếu do hiệu ứng Tết Nguyên đán khiến dòng tiền và tâm lý người mua tạm thời trầm lắng.

Tuy nhiên, so với cùng kỳ 2025, thị trường vẫn duy trì mặt bằng cao nhờ đà tăng trưởng mạnh của năm trước. Điểm nổi bật là phân khúc cho thuê lên ngôi rõ rệt: tại Hà Nội, mức độ quan tâm bất động sản cho thuê tăng 31% và lượng tin đăng tăng 42%, vượt xa phân khúc bán; nhà riêng và phòng trọ dẫn đầu nhu cầu.

Tại TP.HCM, nhu cầu thuê phòng trọ tăng tới 130%, chung cư tăng 52% so với cùng kỳ. Xu hướng dịch chuyển sang thuê diễn ra trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà phổ biến từ 9,6% đến gần 14%/năm, khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên áp lực, buộc nhiều người chuyển từ mua sang thuê.

Đồng thời, giá bán vẫn neo cao — đất nền tăng 187% so với quý I/2023, chung cư tăng 175%, nhà riêng tăng 130% — làm suy giảm khả năng chi trả và thanh khoản thị trường mua bán.

Theo đại diện Batdongsan.com.vn thuộc PropertyGuru, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn sau các đợt điều chỉnh lãi suất; thời gian tới, thị trường sẽ ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, dòng tiền thực và chủ đầu tư uy tín, thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy như trước.