Bất động sản 2025: Cung tăng - Giao dịch phục hồi, vì sao giá nhà vẫn bay cao?

Nghịch lý lớn nhất của thị trường BĐS 2025: Có hàng – có giao dịch – nhưng giá không hạ

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn đóng băng kéo dài, nguồn cung, thanh khoản và số lượng giao dịch đều phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, nghịch lý lớn nhất lại nằm ở chỗ: giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng mạnh tại nhiều đô thị lớn.

Nguồn cung phục hồi mạnh nhờ “cởi trói” pháp lý

Năm 2025 là năm đầu tiên các bộ luật nền tảng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đi vào thực tiễn. Hiệu ứng chính sách nhanh chóng phản ánh vào nguồn cung:

- 241 dự án mới được cấp phép, quy mô ~120.000 căn/nền

- 300 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai (~108.780 căn), tăng 47% YoY

Riêng nhà ở thương mại: 88 dự án – 29.900 căn, tăng 27% YoY

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lệch pha khi phần lớn thuộc phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu ở thực tập trung vào phân khúc vừa túi tiền.

Giao dịch phục hồi – đất nền tiếp tục “giữ ngôi vương”

Tổng số giao dịch BĐS năm 2025 đạt khoảng 579.700 giao dịch, tăng gần 8% so với 2024.

Cơ cấu giao dịch cho thấy dòng tiền vẫn rất “thật”:

- Đất nền: ~441.690 giao dịch (≈76% tổng giao dịch)

- Chung cư & nhà ở riêng lẻ: ~138.000 giao dịch

Riêng Q4/2025, số giao dịch tăng 35% YoY, cho thấy tâm lý thị trường đã ổn định hơn, dòng tiền nhàn rỗi tiếp tục coi BĐS là kênh trú ẩn dài hạn.

Giá nhà tăng “phi mã” tại các đô thị lớn

Mặc dù nguồn cung cải thiện, giá bán không những không giảm mà còn lập mặt bằng mới:

Chung cư:

- Giá trung bình toàn quốc tăng 20–30%

- Hà Nội: ~100 triệu/m² (+40%), nội đô lên tới 170 triệu/m²

- TP.HCM: ~111 triệu/m² (+23%)

Đất nền – nhà thấp tầng:

- Đất nền thứ cấp tăng 20–25%

- Biệt thự – liền kề nhiều khu vực Hà Nội rao bán 100–300 triệu/m²

Theo Bộ Xây dựng, giá tăng đến từ chi phí đầu vào, tâm lý găm hàng, và đầu cơ cục bộ, chứ không hoàn toàn phản ánh sức cầu ở thực.

Thị trường 2025 không thiếu hàng, nhưng thiếu đúng loại hàng người dân cần. Khi cung lệch pha cầu, giá khó giảm – ngay cả trong bối cảnh giao dịch phục hồi.

Bạn đang nhìn thấy cơ hội hay rủi ro trong mặt bằng giá BĐS hiện nay?

Bình luận góc nhìn của bạn bên dưới và follow Quốc Việt để đón đọc Phần 2 – nơi rủi ro lớn nhất của chu kỳ mới sẽ được mổ xẻ chi tiết.