Bảng giá đất và câu chuyện bồi thường: Lý thuyết mâu thuẫn thực tế?

Bồi thường giải phóng mặt bằng theo bảng giá đất đối mặt với ba kịch bản khác nhau, nhưng dù giá tăng hay giảm, cơ chế này vẫn khó khả thi, khó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Giá đất ở Việt Nam luôn là một chủ đề phức tạp, nhạy cảm và đầy tranh luận, thu hút sự quan tâm không chỉ của cơ quan quản lý, doanh nghiệp mà cả người dân. Khi soạn thảo Luật Đất đai 2024, câu hỏi cốt lõi được đặt ra là: liệu việc bồi thường giải phóng mặt bằng có thể vận dụng theo bảng giá đất hiện hành hay không, khi khoảng cách giữa giá thị trường và bảng giá vẫn tồn tại?

Bài phân tích này đi sâu vào mối quan hệ giữa giá đất thị trường và bảng giá đất, làm rõ vai trò, mục đích, bất cập của bảng giá đất hiện nay, đồng thời khảo sát các kịch bản điều chỉnh trong bối cảnh dự thảo Luật sửa đổi đang xin ý kiến, nhằm đề xuất một phương án cân bằng lợi ích các bên.

Bảng giá đất: Công cụ quản lý, không phải thị trường

Bảng giá do Nhà nước ban hành, tương tự các bảng giá điện, nước, nhà ở hay phương tiện vận tải, là công cụ quản lý, cung cấp thông tin tham khảo, xác định nghĩa vụ ngân sách, không vận hành theo cơ chế thị trường. Việc xác định giá dựa trên các thông số cố định, định kỳ điều chỉnh theo yêu cầu quản lý, chứ không phản ánh biến động thực tế. Chẳng hạn, giá tính lệ phí trước bạ nhà chỉ dựa vào loại nhà, diện tích và kết cấu, bỏ qua các yếu tố hạ tầng hay hoàn thiện nội thất. Giá ô tô tính thuế cũng tương tự, dựa vào model, năm sản xuất mà không quan tâm đến tình trạng thực tế của xe.

Nguyên tắc chung là: giá bảng chỉ phục vụ quản lý, đối chiếu nghĩa vụ tài chính, không phải giá trị thị trường thực tế của từng tài sản.

Bảng giá đất: Khoảng cách với thị trường và sự bất cập

Từ sau Đổi mới, Luật Đất đai (2003, 2013, 2024) đã yêu cầu giá đất phải gắn với nguyên tắc thị trường. Song trên thực tế, cơ chế vận hành linh hoạt, phức tạp của thị trường khiến bảng giá đất và giá thị trường luôn tồn tại song song, khoảng cách thường khá lớn. Khung giá đất quốc gia nhằm kiềm chế sự lệch lạc giữa địa phương giàu và nghèo, nhưng đồng thời làm mất đi tính khách quan trong định giá. Việc bỏ khung giá trong Luật Đất đai 2024 cho thấy ngay các bất cập khi giá đất tại Hà Nội và các địa phương phát triển biến động mạnh, gây bức xúc xã hội và khó quản lý.

Ba kịch bản điều chỉnh bảng giá đất

Việc áp dụng một bảng giá đất duy nhất cho mọi đối tượng là bất khả thi, với ba kịch bản tiêu biểu:

Giảm giá đồng loạt: Dẫn đến khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng và áp dụng tỷ lệ % thuế, phí, khiến nhiều dự án đình trệ.

Tăng giá đồng loạt: Đảm bảo nguyên tắc thị trường nhưng gây tăng chi phí cho nhà đầu tư, thị trường và người dân, tạo áp lực thu ngân sách đột biến.

Điều chỉnh không đồng đều theo địa phương: Tạo ra chênh lệch lớn giữa các khu vực giáp ranh, làm mất công bằng trong nghĩa vụ tài chính và bồi thường giải phóng mặt bằng liên tỉnh.

Các kịch bản này đều nhấn mạnh: một bảng giá duy nhất không thể cân bằng lợi ích, cần giải pháp linh hoạt.

Đề xuất: Song song hai nguyên tắc định giá

Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất: Nhà nước giữ quyền định giá làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính, bảng giá áp dụng hàng loạt theo vùng, tuyến, với chu kỳ hiệu lực 5 năm, có thể điều chỉnh bằng hệ số hàng năm. Đây là công cụ quản lý ổn định, không yêu cầu phản ánh đúng biến động thị trường từng thửa đất.

Nguyên tắc giá đất cụ thể: Áp dụng cho từng trường hợp riêng biệt, dựa trên biến động thị trường thực tế, quan hệ cung cầu, hạ tầng và các yếu tố kinh tế-xã hội. Phù hợp để tính bồi thường, đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất và các giao dịch lớn, bảo đảm công bằng và minh bạch.

Sự phân tách này vừa giữ công cụ quản lý ổn định, vừa phản ánh giá trị thực của thị trường trong các giao dịch quan trọng, giải quyết mâu thuẫn nội tại trong chính sách đất đai.

Tối ưu hóa công cụ quản lý và ổn định xã hội

Bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh cho từng dự án, khu vực giúp linh hoạt, giảm sai sót khi hạ tầng, quy hoạch hoặc biến động giá cục bộ.

Giá đất cụ thể đảm bảo quyền lợi công bằng cho người dân bị thu hồi đất, đấu giá hoặc giao đất trả tiền một lần.

Hai nguyên tắc hoạt động độc lập, không chồng chéo, cân bằng quyền lực Nhà nước với quyền sử dụng đất của người dân, bảo đảm nguồn thu ổn định và thúc đẩy phát triển bền vững.

Chính sách giá đất tại Việt Nam là một bài toán phức tạp, đòi hỏi hài hòa giữa quản lý nhà nước và cơ chế thị trường. Việc duy trì song song hai nguyên tắc định giá – bảng giá đất để quản lý và giá đất cụ thể để phản ánh thị trường – sẽ tạo hành lang pháp lý vững chắc, hạn chế phát sinh tranh chấp, ổn định nguồn thu và thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.