Bản đồ quỹ đất công nghiệp và cuộc đua nghìn tỷ

Cuộc đua giành quỹ đất khu công nghiệp đang nóng lên khi nguồn cung đất sạch ngày càng khan hiếm. Các “ông lớn” như Becamex, Kinh Bắc, Viglacera củng cố vị thế, trong khi nhiều tập đoàn đa ngành như Hòa Phát, T&T, Vinaconex ồ ạt nhập cuộc, biến quỹ đất KCN thành tài sản chiến lược quyết định lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Trong làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, Việt Nam nổi lên như điểm đến chiến lược, biến bất động sản khu công nghiệp thành ‘miếng bánh’ nóng bỏng. Không chỉ là kênh hút vốn FDI, quỹ đất khu công nghiệp ngày càng trở thành tài sản quyền lực, định đoạt lợi thế cạnh tranh, khả năng mở rộng và sức bền của doanh nghiệp.

Quỹ đất khu công nghiệp sạch – đã hoàn thiện pháp lý, giải phóng mặt bằng và hạ tầng – ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại những “thủ phủ công nghiệp” như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng… Sự thiếu hụt này khiến cuộc cạnh tranh giành đất giữa những “ông lớn kỳ cựu” và các tân binh đầy tham vọng trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết.

Thế thượng phong của các ông lớn

Becamex IDC (BCM) được coi là “tượng đài” trong phát triển KCN tại Việt Nam, với hệ sinh thái quỹ đất hơn 18.000 ha. Chỉ riêng tại Bình Dương, Becamex vận hành 7 KCN quy mô gần 4.800 ha, tỷ lệ lấp đầy nhiều nơi đã vượt 95%. Bên cạnh đó, liên doanh VSIP – “át chủ bài” trong chiến lược Bắc tiến – cùng BW Industrial giúp Becamex mở rộng sức mạnh ra các vùng trọng điểm.

Kinh Bắc (KBC) cũng là một thế lực, với 5 KCN quy mô 1.529 ha, đã lấp đầy 100%, thu hút hàng trăm nhà đầu tư ngoại, mang lại dòng tiền dịch vụ hạ tầng ổn định. Các dự án mới như Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 hay Nam Tân Tập tiếp tục củng cố vị thế.

IDICO (IDC) hiện còn khoảng 961 ha đất thương phẩm, trong khi Viglacera (VGC) quản lý hơn 4.500 ha với chiến lược “xanh hóa KCN”, liên tục mở rộng bằng các dự án mới tại Khánh Hòa, Thái Nguyên, Yên Bái. Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng sở hữu hơn 400 ha, sẵn sàng cho thuê.

Làn sóng tân binh nhập cuộc

Không chỉ các tên tuổi truyền thống, nhiều tập đoàn đa ngành mạnh vốn và kinh nghiệm hạ tầng đang ồ ạt gia nhập. Hòa Phát (HPG) – từ thép sang bất động sản công nghiệp – đã nắm hơn 2.000 ha tại nhiều tỉnh thành và triển khai loạt KCN hàng trăm ha, trong đó nổi bật là Hòa Tâm (Phú Yên, 491 ha). T&T Group cũng khởi động bằng cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ (Hà Nội) và nghiên cứu mô hình KCN xanh, công nghệ cao gắn logistics.

Vinaconex (VCG), Hà Đô, Taseco Land… cũng không đứng ngoài cuộc, góp phần làm “nóng” đường đua tỷ USD này.

Triển vọng & thách thức

Theo VPBankS, quý 2/2025 ghi nhận hấp thụ ròng đất KCN giảm do bất định thuế quan, nhưng lợi nhuận toàn ngành vẫn tăng mạnh 85% so với cùng kỳ nhờ đa dạng hóa nguồn thu (bất động sản dân cư, cao su, điện – nước…). Nửa cuối 2025 và 2026, hấp thụ dự báo cải thiện song tăng trưởng chậm lại, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI vẫn bền vững, thuế quan không tạo chênh lệch lớn trong khu vực, và các “ông lớn” lẫn tân binh đều tăng tốc mở rộng, quỹ đất KCN tiếp tục là “đấu trường chiến lược” – nơi doanh nghiệp nào sở hữu nhiều đất sạch hơn sẽ nắm lợi thế trong cuộc chơi dài hạn.