4 yếu tố tác động tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản KCN

Xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc vẫn tiếp tục, trong khi giá chào thuê vẫn dao động ở mức cao và tiếp tục tăng và giải ngân đầu tư công gián tiếp tác động tích cực tới ngành.

Tình hình địa chính trị cải thiện giúp Việt Nam có cơ hội trong thu hút mạnh dòng vốn FDI.

Theo Chứng khoản Bảo Việt (BVSC), tình hình địa chính trị cải thiện giúp Việt Nam có cơ hội trong thu hút mạnh dòng vốn FDI, đồng thời, chỉ ra một số yếu tố sẽ tác động đến tăng trưởng của các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN) bao gồm:

Một là, Việt Nam có cơ hội trở thành trung tâm kết nối sản xuất một số ngành hàng do lợi thế ổn định về chính trị, có sự kết nối với nhiều nền kinh tế lớn. Theo BVSC, với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại, là đối tác chiến lược của nhiều nước lớn, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng sẽ giúp Việt Nam duy trì môi trường kinh doanh ổn định để thu hút thêm vốn FDI. Việt Nam trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật Bản kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam có thêm cơ hội thu hút được các dự án FDI mới.

Hai là, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công cuối năm, tác động gián tiếp tới ngành trong trung và dài hạn. Dẫn số liệu từ từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, BVSC cho biết, giải ngân 11 tháng của cả nước khoảng 461.000 tỷ đồng, tăng 58% so với cùng kỳ, đạt 65,1% kế hoạch và số tuyệt đối cao hơn cùng kỳ gần 123 nghìn tỷ đồng.

Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các KCN khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics. Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm như: KCN Châu Đức, KCN Phú Mỹ 2, KCN Hựu Thạnh, KCN Nam Tân Uyên, KCN Tân Phú Trung…

Ba là, giá chào thuê vẫn tiếp tục tăng, hấp thụ tốt nhờ sự mở rộng của các nhà sản xuất Trung Quốc. Thị trường BĐS KCN vẫn tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ hấp thụ tốt và giá chào thuê tiếp tục ở mức cao. Theo CBRE, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam trong Quý III/2023 lần lượt ở ngưỡng 131 USD/m2/kỳ, tăng 12% và 189 USD/m2/kỳ, tăng 13% so với cùng kỳ, hạn còn lại. Do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế, nhu cầu cao khiến giá chào thuê các KCN đặc biệt ở miền Bắc vẫn tăng trưởng mạnh.

Bốn là, Khu vực phía Bắc được ưu tiên lựa chọn do có nhiều tuyến giao thông thuận tiện giữa hai nước nên việc vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu phục vụ sản xuất dễ dàng và tiết kiệm chi phí. Trong đó, Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng vẫn là các tỉnh được lựa chọn ưu tiên đầu tư nhiều nhất khi mà vị trí địa lý thuận lợi, giao thông phát triển và có giá thuê đất KCN cạnh tranh hơn phía Nam.

Đối với triển vọng các doanh nghiệp trong ngành, BVSC đánh giá Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) có quỹ đất thương phẩm lớn, vị trí thuận lợi, chi phí giá vốn thấp. Cụ thể, với 5 KCN đang triển khai là Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn, IDC sở hữu diện tích đất thương phẩm sẵn sàng kinh doanh đạt 751,2 ha (tính tới hết 2022).

Với quỹ đất sạch lớn và chi phí vốn thấp, IDC đang có lợi thế rõ ràng so với các doanh nghiệp khác trong ngành, khi mà thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp cũng như công tác đền bù đắt đỏ và kéo dài. Trong 9 tháng đầu năm 2023, IDC đã ký hợp đồng 27ha cho thuê (Hựu Thạnh - 23,9ha, 144USD/m2/kỳ; Mỹ Xuân A - 3ha, 120USD/m2/kỳ); và 95ha MOU (Hựu Thạnh- 23,6ha, 144USD/m2/kỳ; Cầu Nghìn-18,2ha, 74USD/m2/kỳ; Phú Mỹ II-24,9ha, 125USD/m2/kỳ; Phú Mỹ II MR - 10,1ha, 125USD/m2/kỳ; Quế Võ II - 18ha, 125USD/m2/kỳ). Trừ đi diện tích đã ký, IDC còn khoảng 629ha đã khai thác trong tương lai.

Theo như tình hình khan hiếm đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, cũng với vị trí địa lý thuận lợi của các KCN của IDC, giá chào thuê sẽ còn tiếp tục tăng hoặc duy trì so với mức hiện tại. BVSC ước tính giá trị hợp đồng thận trọng với tỉ lệ tăng giá chào thuê trung bình tại cái KCN khoảng 5% mỗi năm. Sau 2025, mảng kinh doanh KCN sẽ chủ yếu phụ thuộc vào việc mở rộng quỹ đất của IDC. Tổng giá trị hợp đồng ước tính khoảng 21.950 tỷ đồng cho giai đoạn 2023-2027.

“Chúng tôi nhận thấy tiềm năng của IDC nằm ở quỹ đất KCN thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, tại các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao. Điều này sẽ mang đến dòng tiền rất lớn cho IDC. Nguồn tiền này sẽ là động lực để IDC đảm bảo cho sự phát triển dài hạn hơn thông qua: mở rộng quỹ đất; M&A dự án…”, BVSC đánh giá khả quan về triển vọng dài hạn của IDC.

Đối với Công ty CP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) BVSC đánh giá, SZC với quỹ đất KCN còn lớn, giá chào thuê cạnh tranh, trong khi đó, quỹ đất khu đô thị (KĐT) hỗ trợ tăng trưởng trung hạn. Bất động sản khu đô thị là động lực tăng trưởng trung hạn SZC hiện tại đang sở hữu dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và KĐT Châu Đức. Trong đó, tổng quỹ đất đã đền bù vào khoảng 673ha với chi phí đền bù thấp, có tiềm năng mang lại giá trị lớn cho SZC.

Trong 2-3 năm tới, doanh thu và lợi nhuận từ mảng BĐS nhà ở sẽ chỉ đến từ KDC Sonadezi Hữu Phước. KDC Hữu Phước có diện tích 40ha, diện tích thương phẩm 12,9ha; với tổng số nhà liền kề là 657 căn và 1.213 căn chung cư. Quý 3 vừa qua, Sonadezi Châu Đức đạt doanh thu 208 tỷ đồng (+69% yoy), trong đó doanh thu bán nhà liên kế tuyến phố thương mại khu dân cư Hữu Phước bắt đầu được ghi nhận với giá trị 21,5 tỷ (cùng kỳ không ghi nhận).

Theo BVSC, ngày 6/11, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có thông báo về việc đủ điều kiện bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (đợt 4) đối với 128 căn shophouse thuộc giai đoạn 2 dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.

“Chúng tôi đánh giá cao tiềm năng dài hạn của SZC khi triển vọng chung ở Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn rất lớn với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai; quỹ đất lớn để phát triển KCN với giá cho thuê ngày càng gia tăng; quỹ đất KĐT lớn với giá vốn thấp. Mặc dù, hoạt động của SZC vẫn còn tồn tại những rủi ro trong công tác điều hành”, BVSC đánh giá.

Trong khi đó, với Tổng Công ty Viglacera (HoSE: VGC), BVSC đánh giá, doanh nghiệp có dòng vốn FDI tích cực và KCN tiếp tục là điểm nhấn. VGC là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất ở miền Bắc, với diện tích thương phẩm còn lại ước tính khoảng 904ha.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, VGC đã ghi nhận doanh thu được 65ha đất KCN cho thuê. Ngoài ra, còn 35ha tại KCN Yên Mỹ khả năng cao sẽ ghi nhận được trong quý II/2024 do đã được ký hợp đồng và khách hàng đã trả tiền, hiện tại đang hoàn thành thủ tục pháp lý.

Công ty Chứng khoán này cho rằng, với dòng vốn FDI tích cực và diện tích đất thương phẩm dồi dào, đồng thời việc đưa vào kinh doanh KCN Thuận Thành I và KCN Tiền Hải, mảng KCN sẽ tiếp tục là điểm nhấn của VGC trong 2024.

Bên cạnh đó, BVSC cũng cho biết, Tập đoàn BYD tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh tăng vốn đầu tư tại dự án BYD Việt Nam thêm 183,7 triệu USD để đầu tư sản xuất linh điện điện tử tại KCN Phú Hà; đi vào hoạt động từ năm 2024. Dự kiến, diện tích ký tại Phú Hà với BYD vào khoảng 40ha.

Cùng với việc, Geleximco đã ký MOU xây dựng nhà máy sản xuất, lắp ráp ô tô tại KCN Tiền Hải với quy mô 50ha tổng mức đầu tư 800 triệu USD. Hiện tại vẫn đang trong giai đoạn đàm phán về giá. Hạ tầng đường cao tốc ven biển và giao thông đường bộ tại Thái Bình đã tốt hơn, giá thị trường đang chào thuê rơi vào 80USD/m2/kỳ thuê. Dự kiến kết quả kinh doanh sẽ tăng trưởng trong 2024.