2026: Khi dòng tiền bất động sản thôi "nhìn giá" để "nhìn thực"

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục nhiều biến động, song những yếu tố như lãi suất, nguồn cung, tăng trưởng kinh tế hay hạ tầng đang âm thầm định hình lại dòng tiền trên thị trường.

Sau gần hai thập kỷ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property, cho rằng năm 2026 có thể trở thành bước ngoặt quan trọng của thị trường.

Khác với các giai đoạn trước khi câu chuyện chủ yếu xoay quanh giá tăng hay giảm, thị trường hiện nay quan tâm nhiều hơn đến thanh khoản – yếu tố quyết định sức sống của bất động sản.

Theo ông Nga, nếu ví thị trường như một cơ thể sống thì thanh khoản chính là dòng máu lưu thông. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, mọi chỉ số tăng trưởng đều mất ý nghĩa.

Lãi suất và tín dụng vẫn là yếu tố chi phối

Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến dòng tiền bất động sản là lãi suất và tín dụng.

Hiện lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức khoảng 13–14%, cao hơn đáng kể so với nhiều ngành khác. Điều này cho thấy cơ quan quản lý đang kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực này nhằm hạn chế nguy cơ bong bóng giá.

Tuy nhiên, theo ông Nga, việc kiểm soát tín dụng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Trong dài hạn, mặt bằng lãi suất cao khó duy trì quá lâu khi bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Nguồn cung tăng mạnh khi pháp lý được tháo gỡ

Yếu tố thứ hai là pháp lý và nguồn cung. Thời gian qua, nhiều dự án vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, tạo điều kiện để nguồn cung quay trở lại thị trường.

Theo dự báo, nguồn cung bất động sản năm 2026 có thể tăng mạnh so với năm trước. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn nhưng đồng thời cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh và phân hóa rõ rệt hơn.

Những dự án có vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và chính sách bán hàng hợp lý sẽ có lợi thế lớn về thanh khoản.

Tăng trưởng kinh tế và hạ tầng tiếp tục tạo nền tảng

Yếu tố thứ ba là tăng trưởng kinh tế. Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá cao trong khu vực, tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản trong dài hạn.

Song song với đó, hạ tầng giao thông được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Hàng loạt dự án cao tốc, sân bay, cảng biển và các công trình giao thông lớn đang được triển khai trên cả nước.

Nếu các dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai đúng tiến độ, nhiều khu vực đô thị mới và thị trường bất động sản dọc theo các trục giao thông lớn có thể bước vào chu kỳ phát triển mới.

Tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng

Yếu tố cuối cùng là tâm lý thị trường. Trong bối cảnh lãi suất còn cao và kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Tuy vậy, theo ông Nga, những nhà đầu tư thành công thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ mà dựa trên dữ liệu và xu hướng dài hạn của thị trường.

Cơ hội cho những nhà đầu tư kiên nhẫn

Dù thị trường chưa thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ, thanh khoản được dự báo có thể cải thiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc.

Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý được cho là tiếp tục thu hút dòng tiền. Bên cạnh đó là các dự án đô thị có khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc bất động sản nghỉ dưỡng ở mức giá vừa phải.

Theo ông Nga, năm 2026 có thể chưa phải giai đoạn dễ dàng của thị trường, nhưng lại là thời điểm quan trọng để những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.