Xôn xao thông tin không được vay ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai: Chuyên gia pháp lý nói gì?

Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 với nhiều nội dung mới khiến giới bất động sản “đứng ngồi không yên” vì lo ngại ngân hàng không cho vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Giới bất động sản lo lắng

Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo thông tin trên báo Tuổi trẻ, Thông tư sẽ có hiệu lực ngày 1/7/2024, quy định với khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm nhà ở thương mại, thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Trong đó, trường hợp người dân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng với quy định trên, Thông tư số 22 đã không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Do đó, người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

“Nếu không sửa đổi ngay những vấn đề trên thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài”, báo Đấu thầu dẫn quan điểm của HoREA.

Đặc biệt, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng: Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở. Trong đó, gồm nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao hoặc nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán nhà, theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chuyên gia pháp lý nói gì?

Nêu quan điểm về vấn đề nêu trên, theo Doanh nghiệp và Kinh doanh, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, bản thân Thông tư số 41/2016/TT-NHNN cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.

Chuyên gia phân tích, nội dung Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc NHNN.

Thông tư 26/2015 đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm: Dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; Nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư; Nhà ở hình thành trong tương lai được người dân tự xây dựng. Cho đến nay, Thông tư 26/2015 vẫn có hiệu lực và đang được áp dụng.

Mặt khác, vị này cho hay, Thông tư 22/2023 sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà), không sửa khoản 10 Điều 2. Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Do đó, theo vị này, nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà thì thực hiện theo quy định về "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản", không thực hiện theo quy định về "Khoản cho vay thế chấp nhà".

Ông Đỉnh nhấn mạnh: "Như vậy quy định nói trên của Thông tư 22/2023 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại”.