Xây dựng khung giá đất giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

Các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, việc xác định khung giá đất hiện nay sẽ góp phần thúc đẩy bồi thường và giải phóng mặt bằng, giúp thị trường BĐS minh bạch hơn; đồng thời, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương, cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

Khung giá đất phải sát thị trường

Theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất, nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương và xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế, khung giá đất hiện hành chưa đáp ứng được mục đích quản lý sử dụng đất tại các địa phương, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong công tác quản lý và kéo dài tiến độ các dự án xây dựng do tắc khâu giải phóng mặt bằng. Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về việc bãi bỏ khung giá đất, xác định lại khung giá đất, đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu hay tối đa đối với từng loại đất, thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.

Về vấn đề này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, giá đất theo giá thị trường chính là sự ước lượng giá trị được trao đổi trên thị trường thông qua các hợp đồng chuyển nhượng. Giá đất theo giá thị trường sẽ được tính theo ngày, theo tuần, theo tháng chứ không phải tính theo 5 năm một lần như hiện nay. Giá bất động sản cũng sẽ được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu. Giá nhà đất cao không có người mua sẽ phải hạ xuống và xu hướng hạ giá là tất yếu.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia BĐS nhận định thêm, việc bãi bỏ khung giá đất khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, vì tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân; tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, tránh gây thất thu thuế cho Nhà nước như trước đây.

Bỏ khung giá đất, giá nhà cao nhưng chấp nhận được

Đây là khẳng định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam tại Tọa đàm "Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” mới đây. Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai, nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Thực tế này đã và đang dẫn đến nhiều hệ lụy như: Khiếu kiện, khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư... Do đó, việc bãi bỏ khung giá đất phù hợp với thực tiễn.

Tại Điều 19 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất "tiền kiểm" trong quá trình định giá đất, thay thế bằng “hậu kiểm”, nhằm giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương trong quản lý nguồn lực đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động tính toán các phương án đầu tư hiệu quả kinh tế ngay từ đầu. Bỏ khung giá đất có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng ở mức độ thị trường và nhà đầu tư chấp nhận được.

Còn TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp nhận định, khung giá đất quy định trong Luật Đất đai như "chiếc áo quá chật", là nguyên nhân làm bảng giá đất các địa phương thấp. Bởi vì bảng giá đất không thể vượt khung giá, giá đất cụ thể cũng không quá cao so với bảng giá đất, đây là tâm lý chung của lãnh đạo địa phương, hội đồng thẩm định giá đất. Do đó, việc bỏ khung giá, đưa giá đất sát giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất đai và hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

"Mục đích của bỏ khung giá đất chính là quan điểm để đưa đất đai về giá thị thực, giá đất được vận động theo quy luật thị trường, xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường hơn (đạt khoảng 70 - 80% so với giá thị trường là thành công). Khi đó, chủ trương phân cấp, phân quyền của Chính phủ cho chính quyền địa phương chủ động, nâng cao trách nhiệm để đảm bảo ban hành bảng giá đất phù hợp đặc điểm, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng tỉnh, còn người dân chấp nhận được", ông Nguyễn Bá Long cho hay.