Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất: Hợp lý nhưng có khả thi?

Việt Nam chưa chưa có bản đồ số địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định hợp lý giúp đảm bảo công bằng về giá đất

Theo Khoản 2 Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định về bảng giá đất được xây dựng theo đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị sẽ giúp xác định giá đất sát giá thị trường, đảm bảo công bằng về giá đất một cách tối đa cho các thửa đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí, đến từng thửa đất là rất đúng và hợp lý.

Trước đó, giá đất trong bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 gần như là quy định mức giá trung bình của giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định và chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí tương tự như phương pháp định giá đất hàng loạt. Nó thể hiện giá đất của bảng giá đất theo từng tuyến đường, từng đoạn đường tại khu vực nội thành, nội thị, thị trấn có các tuyến đường có tên trong bảng giá đất ở, hoặc theo khu vực ở các khu dân cư nông thôn và theo vị trí của đất nông nghiệp. Điều này có nghĩa, các thửa đất tại cùng tuyến đường, đoạn đường, cùng khu vực thì có mức giá sàn giống nhau.

Ông Châu lấy ví dụ, giá đất ở của ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1, TP. HCM có mức giá cao nhất thành phố là 162 triệu đồng/m2 tính trên toàn tuyến đường, áp dụng cho mọi thửa đất mặt tiền đường. Giá đất này không phân biệt vị trí cụ thể của thửa đất, không phân biệt thửa đất có 2 mặt tiền, ở góc đường, đầu đường, cuối đường hay nằm giữa các thửa đất khác hay nằm ở đoạn đường sung túc nhấ,t hay nằm ở đoạn đường ít sung túc hơn, hay thửa đất bị tác động bởi các yếu tố có lợi hoặc yếu tố bất lợi khác.

Căn cứ Quyết định 05/2023/QĐ-UBND của UBND TP. HCM quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1), khu vực 1 có hệ số k1 = 3,5, ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ sẽ có mức giá đất là 567 triệu đồng/m2. Đây là mức giá rất thấp so với giá thị trường hiện nay khoảng 2 tỷ đồng/m2.

Tuy nhiên, TP. HCM đã không sử dụng thẩm quyền được quy định “mức giá đất tối đa” của bảng giá đất cao hơn 30% so với mức giá đất tối đa của khung giá đất. Nếu thực hiện “thẩm quyền” này thì ba tuyến đường trên đây sẽ có mức giá lên đến 737 triệu đồng/m2 cao hơn mức giá 567 triệu đồng/m2 theo quy định hiện nay.

Tương tự, đối với đất nông nghiệp cũng được phân khu vực và vị trí đất theo 3 khu vực gồm khu vực I thuộc địa bàn các quận; khu vực II thuộc địa bàn các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi; khu vực III thuộc địa bàn huyện Cần Giờ. Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa có mức giá đối với khu vực I như, vị trí 1,25 triệu đồng/m2; vị trí 2 có giá 200.000 đồng/m2 và vị trí 3 có giá 160.000 đồng/m2.

Phương thức và kết quả xây dựng bảng giá đất này cho thấy, giá đất của bảng giá đất chỉ là mức giá trung bình của giá đất trên toàn tuyến đường, đoạn đường, khu vực. Giá đất trong bảng giá đất gần như là mức giá trung bình tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Chính vì vậy, theo ông Châu, việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định xây dựng “bảng giá đất theo khu vực, vị trí” là đúng và hợp lý. Tuy nhiên, quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất là chưa khả thi và chưa phù hợp với thực tế.

Chưa thể thực hiện ngay trong ngắn hạn

Nguyên nhân được vị lãnh đạo hiệp hội này cho rằng, hiện nay Việt Nam chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực.

Với tình trạng khai thấp giá mua bán, giao dịch bất động sản, nhà đất, kể cả một số trường hợp giá trúng đấu giá chưa phản ánh đúng giá thị trường do “đấu giá cuội, quân xanh quân đỏ, thông đồng”. Bên cạnh đó, do hạn chế về công nghệ, chưa cập nhật được giá đất theo thời gian thực, nên cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào hiện nay chưa chính xác, chưa đầy đủ, chưa đáng tin cậy (do hiện tượng khai thấp giá mua bán, giao dịch, chuyển nhượng) nên chưa thể sử dụng cơ sở dữ liệu này làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

Do đó, quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất là chưa khả thi.

Viêc xây dựng được bản đồ giá đất số hóa chỉ có thể thực hiện được khi hội đủ hai điều kiện. Thứ nhất là xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào trung thực, chính xác (đi đôi với xử lý nghiêm minh các trường hợp thông đồng trong đấu giá, hoặc khai gian, khai thấp giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất). Thứ hai là xây dựng được chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI), hoàn thành Đề án 06 - cấp mã số định danh cá nhân và tích hợp vào cơ sở dữ liệu lớn được cập nhật theo thời gian thực.

Trong thời gian tới, ông Châu cho rằng, cần xây dựng bản đồ số giá đất trên nền bản đồ số địa chính để tăng cường năng lực quản lý nhà nước về tài chính đất đai và thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất theo thời gian thực:

Bản đồ số địa chính số là bản đồ địa chính được số hoá thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan theo khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bản đồ địa chính lập theo đơn vị hành chính cấp xã, nhưng khi được số hoá thì hoàn toàn có thể tích hợp để sử dụng đa mục tiêu.

Tuy nhiên, theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT thì nội dung bản đồ địa chính chỉ bao gồm các thông tin địa lý của thửa đất và một số thông tin sơ lược về nhà ở, công trình xây dựng trên thửa đất. Bản đồ địa chính chưa bao gồm giá thửa đất. Điều này đã đặt ra yêu cầu xây dựng bản đồ số giá đất trên nền bản đồ số địa chính khi có đủ điều kiện.

Trong khi đó, hiện nay tại Việt Nam chưa hội đủ hai điều kiện là chưa có bản đồ số địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất, nên chưa thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất như quy định tại khoản 2 Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ông Châu cho rằng, quy định này cần đặt ra mục tiêu để thực hiện trong dài hạn, nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.