Vụ giám đốc tự tử tại tòa ở Đà Nẵng: Vì sao Sudico không sử dụng đất 11 năm không bị thu hồi?

Chính những sai sót của chính quyền Đà Nẵng thời kỳ trước cộng với quy định chưa đủ chặt chẽ của pháp luật đã khiến Sudico có thể giữ đất 11 năm không sử dụng mà vẫn không bị thu hồi và cũng không lo bị thu hồi.

Luật Đất đai quy định rõ: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng thì được gia hạn tối đa 24 tháng; hết thời hạn thì Nhà nước có thể thu hồi. Như vậy, doanh nghiệp chỉ có thể chậm sử dụng đất tối đa 4 năm. Vậy tại sao Sudico giữ đất 11 năm không bị thu hồi?

Chính quyền có sai sót?

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt của mọi nền kinh tế mà Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Đặc biệt, đất tại đô thị lại càng giá trị. Làm thế nào tiếp cận được đất đai luôn là câu hỏi mấu chốt của mọi doanh nghiệp và quyết định thành - bại của hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bởi vậy, chính sách pháp luật của nhà nước luôn có xu hướng đôn đốc người sử dụng đất để mau chóng đưa đất vào sử dụng để tránh lãng phí tài nguyên. Điều 6 Luật Đất đai đề ra nguyên tắc sử dụng đất là “tiết kiệm, có hiệu quả”. Điều 12 Luật Đất đai quy định “không sử dụng đất” là hành vi bị nghiêm cấm. Nếu người dân có tài sản quý như vàng, ô tô... mà cất giữ vào kho, két, không sử dụng thì nhà nước không can thiệp. Nhưng nếu doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất mà “quây tôn”, không sử dụng thì lại là hành vi vi phạm pháp luật (dù doanh nghiệp vẫn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đầy đủ, đúng hạn).

Trong vụ kiện gây xôn xao dư luận giữa Land Hà Hải và Sudico mà ông Võ Văn Cường, Giám đốc Land Hà Hải đã uống thuốc độc tự tử ngay sau khi tòa tuyên án, có thể thấy Sudico đã nắm quyền sử dụng 12,04ha “đất vàng” view biển Mỹ Khê từ năm 2010 mà không hề sử dụng cho đến năm 2017, khi doanh nghiệp này ký hợp đồng chuyển nhượng cho Land Hà Hải và đến nay Sudico vẫn chưa bị thu hồi.

Phải chăng chính quyền TP. Đà Nẵng đã không quyết liệt xử lý hành vi “không sử dụng đất” của Sudico? Một kịch bản được đặt ra: nếu như Sudico bị thu hồi đất thì đã không có bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Land Hà Hải, tất nhiên vụ kiện không xảy ra và không có sự việc ông Võ Văn Cường tự tử ngay giữa “pháp đình”.

Câu trả lời là chính quyền TP. Đà Nẵng không thể thu hồi đất của Sudico. Nguyên nhân đầu tiên nằm ở “kẽ hở” của Luật Đất đai. Và nguyên nhân quan trọng không kém là một serie sai sót của chính quyền TP. Đà Nẵng thời kỳ trước.

Như tôi đã phân tích trong bài viết “Góc khuất bí ẩn phía sau vụ giám đốc doanh nghiệp bất động sản tự tử tại tòa”, ở thời điểm năm 2010, lãnh đạo TP. Đà Nẵng và các cơ quan chuyên môn ở đã làm trái pháp luật khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với 2 lô “đất vàng” tại Khu đô thị mới Hoà Hải 1-3, phường Khuê Mỹ và Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn khi chưa lập quy hoạch, chưa lập dự án đầu tư (cho phép đấu giá như đất nền).

Sai sót trong đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến lô đất rơi vào tay cá nhân thay vì doanh nghiệp có năng lực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cá nhân trúng đấu giá là ông Ngô Áng Hùng, anh rể ông Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”). Ông Hùng đã hoàn thành nộp tiền trúng đấu giá, được cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập tức sang tên cho Sudico để kiếm lời.

Sai sót tiếp theo của chính quyền Đà Nẵng thời kỳ này là cho phép giảm tiền sử dụng đất 10% cho ông Ngô Áng Hùng, do đã nộp tiền sử dụng đất sớm. Đây là chính sách chung của thành phố thời kỳ này nhằm khuyến khích nộp tiền sử dụng đất sớm.

Cụ thể, theo quyết định số 6644/QĐ-UBND ngày 28/8/2009 của UBND TP. Đà Nẵng thì nếu người sử dụng đất nộp đủ tiền sử dụng đất trong 60 ngày thì được giảm 10%. Chính sách “đặc thù” nhưng trái pháp luật này đã bị Thanh tra Chính phủ phát hiện và yêu cầu thu hồi tại kết luận thanh tra số 2852/KL-TTCP ngày 02/11/2012.

Thêm một sai sót nữa là ông Ngô Áng Hùng được cấp “sổ đỏ” với thời hạn lâu dài thay vì thời hạn sử dụng tối 50 năm theo quy định của Luật Đất đai đối với đất thương mại dịch vụ.

Những vấn đề kể trên là một phần nguyên nhân khiến thủ tục chuyển nhượng 2 lô đất của Sudico cho Land Hà Hải bị “ách tắc”. Chính quyền Đà Nẵng thời kỳ sau yêu cầu Sudico phải khắc phục các sai sót của chính quyền thời kỳ trước thì mới được phép chuyển nhượng dự án.

Tại sao không thu hồi?

Cho đến thời điểm này, Sudico đã không sử dụng đất trong suốt 11 năm, là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 12 Luật Đất đai như đã nêu ở trên nhưng không hề bị xử lý.

Theo một báo cáo của Sở TN&MT Đà Nẵng thì đầu năm 2018, sở này có mời đại diện Sudico đến làm việc về vi phạm không sử dụng đất và yêu cầu Sudico lập thủ tục gia hạn sử dụng đất nhưng Sudico không ký biên bản làm việc.

Điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai quy định “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng [...]; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất...”

Có thể thấy rằng quy định này đã tạo ra “kẽ hở” bởi chỉ xử lý được trường hợp đất được Nhà nước trực tiếp giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Sudico không được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất trực tiếp mà “mua” của cá nhân và mặt khác khu đất chưa có dự án đầu tư nên không thể áp dụng quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai.

Quan điểm này cũng được Sudico trình bày trong văn bản gửi UBND TP. Đà Nẵng và Sở TN&MT vào đầu năm 2018. Tại văn bản này, Sudico nhấn mạnh: “Sudico không thuộc đối tượng bị điều chỉnh bởi điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai, hay nói cách khác, Sudico không bị coi là không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư”.

Chính những sai sót của chính quyền thời kỳ trước cộng với quy định chưa đủ chặt chẽ của pháp luật đã khiến Sudico có thể giữ đất 11 năm không sử dụng mà không bị thu hồi và cũng không lo bị thu hồi.