Việc đấu giá đất quá cao ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS Việt Nam?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng việc giá đất quá cao sẽ gây bất lợi cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.

Cụ thể trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá 4 lô “đất vàng” ở Thủ Thiêm (TP HCM) mới đây, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ) này sẽ thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền đấu thầu dự án có SDĐ. Góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh nhưng phải đi đôi với việc tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, có “quân xanh - quân đỏ”, có “chân gỗ”, hoặc xảy ra hành vi “thông đồng” giữa một số nhà đầu tư hoặc với người của cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA bày tỏ 5 quan ngại về việc kết quả trúng đấu giá 4 lô “đất vàng” ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản (BĐS).

Đầu tiên là tác động đối với các chủ đầu tư (CĐT) dự án nhà ở thương mại tại KĐT mới Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TP HCM. Bởi lẽ việc giá đất quá cao mới được xác lập sẽ gây bất lợi cho các CĐT chưa nộp tiền sử dụng đất (SDĐ), nhất là CĐT đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền SDĐ theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền SDĐ sẽ tăng lên rất nhiều và CĐT sẽ bị thiệt hại.

“Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường” ”, ông Châu nhận định.

Thứ hai là việc một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”) thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được "đánh vống" giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Thứ ba là vấn đề khi giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường BĐS theo hiệu ứng “bình thông nhau” gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại TPHCM.

Thứ tư là quan ngại về việc giá trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể “gây khó” cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và “gây khó” cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền SDĐ của các dự án nhà ở thương mại.

Thứ năm là việc phiên đấu giá với giá trúng quá cao ở Thủ Thiêm làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường BĐS tại TPHCM, nay bị “mang tiếng” là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại KĐT mới Thủ Thiêm.

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức. Kết quả, việc đấu giá thành công 4 lô đất này thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2.