Vì sao căn hộ giá 2 tỷ đồng đang “biến mất” trên thị trường nhà ở?

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Lo ngại đầu cơ, "thổi" giá

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có liên quan đề xuất một số giải pháp kéo giá nhà giảm xuống.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng: Sau khi đã giải quyết được các nhu cầu thiết yếu về ăn, mặc, chữa bệnh, học hành, thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị là nhu cầu tạo lập nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập.

Hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người dân là vấn đề đặt ra.

Theo lãnh đạo HoREA, “giá cả hàng hóa” nói chung và “giá cả nhà ở” nói riêng, được hình thành trên cơ sở các quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung - cầu.

Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ “cần bán”, hoặc “cần mua”. Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng.

“Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng “bong bóng”, hoặc đang bị tác động bởi các “chiêu thức” làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng “giá ảo” thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản” - Chủ tịch HoREA lo ngại.

Tuy nhiên theo vị này, cũng phải kể tới mặt tích cực là trong những năm gần đây, đã có nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

Loạt kiến nghị góp phần kéo giảm giá nhà

Để kéo giảm giá nhà, lãnh đạo HoREA đã đề xuất một loạt các giải pháp, trong đó có việc đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, Hiệp hội cho biết nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản.

Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cho rằng Chính phủ cần xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp Bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, đề nghị HĐND TP.HCM và UBND thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

Theo HoREA, UBND TP cũng cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính. Cụ thể như sau:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lãnh đạo HoREA cũng đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

HoREA kỳ vọng Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản Luật, văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, lãnh đạo HoREA đề nghị họ luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.