#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vì sao Big4 đẩy lãi suất vay bất động sản lên cao giữa đầu năm 2026?

Lãi suất cho vay tiếp tục xu hướng đi lên trong những ngày đầu năm 2026, trong đó lĩnh vực bất động sản đang chịu áp lực rõ rệt nhất. Đáng chú ý, nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) đang dẫn đầu làn sóng tăng lãi suất cho vay bất động sản, đẩy mặt bằng lãi suất lên mức cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực tín dụng khác cũng như so với khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân.

Big4 “mạnh tay” nâng lãi suất cho vay bất động sản

Mới nhất, BIDV đã công bố biểu lãi suất cho vay bất động sản với mức tăng đáng kể. Cụ thể, lãi suất cho vay trong 6 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn rõ rệt so với mức 8,2%/năm áp dụng cho các khoản vay phục vụ mục đích khác. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất tối thiểu lên tới 10,1%/năm, và ở kỳ hạn 18 tháng, con số này tăng vọt lên 13,5%/năm. Trong khi đó, các khoản vay ngoài lĩnh vực bất động sản ở cùng kỳ hạn chỉ dao động quanh 8,7 – 9%/năm.

Trước đó, Vietcombank cũng áp dụng mặt bằng lãi suất cao đối với các khoản vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán. Theo đó, lãi suất cố định 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng, 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm với kỳ hạn cố định 24 tháng.

So với nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng TMCP tư nhân hiện vẫn thấp hơn đáng kể. Chẳng hạn, ACB áp dụng mức cao nhất khoảng 11,2%/năm cố định trong 60 tháng; MSB ở mức 8,8%/năm cố định 24 tháng; trong khi TPBank đưa ra mức tối đa 10,6%/năm cố định trong 18 tháng đầu.

Vì sao ngân hàng quốc doanh cho vay bất động sản đắt hơn?

Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư của FIDT, việc lãi suất cho vay tăng trong thời gian gần đây là diễn biến bình thường khi lãi suất huy động đã thoát khỏi vùng đáy.

“Thực tế, nhiều ngân hàng lớn đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi tăng khoảng 0,75 – 1% so với mức thấp nhất trước đó, khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên rõ rệt. Khi chi phí vốn tăng, lãi suất cho vay buộc phải điều chỉnh theo để đảm bảo hiệu quả hoạt động”, ông Huy phân tích.

Theo đại diện FIDT, với mặt bằng chi phí huy động hiện vào khoảng 8 – 9%/năm, mức lãi suất cho vay 12 – 13%/năm là biên độ hợp lý đối với ngân hàng.

Riêng đối với nhóm ngân hàng quốc doanh, ông Huy cho rằng mức lãi suất cho vay bất động sản cao hơn còn xuất phát từ giới hạn room tín dụng và vai trò thực thi chính sách.

“Các ngân hàng quốc doanh phải ưu tiên nguồn vốn cho các dự án trọng điểm của Nhà nước như hạ tầng, đầu tư công và các chương trình kinh tế – xã hội lớn. Những lĩnh vực này thường được hưởng lãi suất ưu đãi thấp hơn. Trong khi room tín dụng là hữu hạn, để dành dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên, ngân hàng buộc phải thu hẹp và ‘định giá cao’ hơn đối với các ngành khác, trong đó có bất động sản”, ông Huy cho biết.

Lãi suất tăng: Áp lực ngắn hạn, lợi ích dài hạn

Do có mối liên hệ chặt chẽ với dòng vốn tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản khó tránh khỏi những tác động tiêu cực trong ngắn hạn khi lãi suất cho vay đi lên.

Tại một buổi gặp gỡ nhà đầu tư gần đây, ông Vũ Minh Trường, Giám đốc Khối Nguồn vốn và Thị trường tài chính VPBank, cũng nhận định việc lãi suất tăng sớm hay muộn đều sẽ gây ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Huy cho rằng lãi suất tăng sẽ tác động trực tiếp đến cả đầu vào của thị trường (chủ đầu tư, xây dựng) lẫn đầu ra (khả năng tài chính của người mua nhà). Tuy nhiên, xét trên góc độ dài hạn, đại diện FIDT nhấn mạnh không thể kỳ vọng một thị trường bất động sản phát triển bền vững nếu chỉ dựa vào tín dụng dễ dãi và mặt bằng lãi suất thấp kéo dài.

“Việc lãi suất cho vay đi lên trong giai đoạn hiện nay mang tính chất ‘tiền hung, hậu cát’ – gây khó khăn trước mắt nhưng tạo nền tảng lành mạnh hơn cho thị trường về dài hạn”, ông Huy nhận định.

Theo ông, động thái tăng lãi suất của các ngân hàng lớn thực chất là bước đi tái phân bổ nguồn lực, ưu tiên cho các dự án hạ tầng và động lực tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế. Đây cũng chính là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Triển vọng hạ nhiệt từ nửa cuối năm 2026

Về triển vọng lãi suất, ông Huy cho rằng mặt bằng lãi suất và điều kiện tín dụng có thể dần hạ nhiệt từ giữa năm 2026, khi chính sách điều hành chuyển từ thận trọng sang linh hoạt hơn.

“Trong quý I, cơ quan điều hành chủ yếu quan sát diễn biến kinh tế và tài chính toàn cầu. Khi việc phân bổ room tín dụng cho các dự án trọng điểm cơ bản hoàn tất, khả năng room tín dụng chung sẽ được nới dần từ nửa cuối năm”, ông Huy phân tích.

Bên cạnh đó, triển vọng FED tiếp tục cắt giảm lãi suất thêm khoảng hai lần trong năm 2026 sẽ giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất trong nước, tạo dư địa thuận lợi hơn cho chính sách tiền tệ.

Ông Vũ Minh Trường dự báo lãi suất tiền đồng có thể giảm về quanh 6,5 – 7% trong vòng 6 tháng tới. Với mặt bằng lãi suất ở mức vừa phải, thị trường bất động sản sẽ đạt được sự cân đối cần thiết, phát triển theo hướng lành mạnh và ổn định hơn, thay vì những biến động nóng – lạnh như các giai đoạn trước.