TS Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi

Chia sẻ tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 - Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Xây dựng tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính nhận định: Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn.

Theo đánh giá của TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, từ cấu trúc thị trường, dòng vốn đầu tư đến hành vi của nhà đầu tư.

“Bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với cả cơ hội mở rộng lẫn thách thức”, ông Đính nói.

Bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng... Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Đáng chú ý, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho cầu đầu tư bất động sản, trong khi dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1.8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường được cải thiện rõ rệt.

Một điểm sáng nổi bật là phân khúc nhà ở xã hội. Năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung - cầu và ổn định thị trường.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thành quả này gắn liền với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền được ban hành trong năm 2025.

Đặc biệt, khi Thủ tướng Chính phủ trực tiếp làm Trưởng Ban Chỉ đạo thị trường bất động sản và chính sách nhà ở Trung ương, đã thể hiện quyết tâm điều hành quyết liệt, nhất quán. Nhờ đó, hàng nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá bất động sản dần đi vào quỹ đạo bền vững hơn.

Bên cạnh đó, các động lực kinh tế - xã hội tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường bất động sản. Du lịch phục hồi mạnh với 21.5 triệu lượt khách quốc tế và 135.5 triệu lượt khách nội địa. Hạ tầng giao thông được đẩy nhanh, đến năm 2025, cả nước có khoảng 3,188 km cao tốc. Riêng hai đợt khởi công lớn trong năm 2025 đã ghi nhận gần 500 dự án, tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tới 78%.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng.

“Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện

TS Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế trình bày tham luận “Cơ chế được tháo gỡ, nguồn lực được khơi thông, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện".

Chia sẻ tại diễn đàn, TS Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam - đặc biệt là khu vực phía Nam - đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện.

Sự tái cấu trúc này diễn ra đồng bộ trên tất cả các khía cạnh, từ chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, giá cả, dịch vụ hỗ trợ đến thể chế và phương thức quản lý Nhà nước, nhằm thích ứng với yêu cầu thực tiễn, phù hợp với địa phương, doanh nghiệp và nhu cầu của người tiêu dùng. Quá trình này gắn liền với nâng cao chất lượng sống, ứng dụng công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển mới.

Cùng với đó, công cuộc cải cách thể chế đang được triển khai với quy mô lớn chưa từng có. Trong 5 năm qua, Quốc hội đã thông qua hàng loạt các luật, pháp lệnh, Chính phủ cắt giảm, đơn giản hóa hàng ngàn thủ tục hành chính; riêng năm 2025 ban hành hàng trăm nghị định, nghị quyết và văn bản pháp lý quan trọng...

Nhiều cơ chế đặc thù được áp dụng, trong đó có quy định cho phép triển khai dự án khi đạt sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, góp phần tháo gỡ các dự án tồn đọng kéo dài. Đây là cơ hội lớn, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu buộc doanh nghiệp phải thay đổi.

Về xu hướng tái cấu trúc thị trường, có thể thấy rõ sự điều chỉnh theo ba nhóm chính: chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm và thể chế. Trong đó, sản phẩm bất động sản sẽ ngày càng hướng mạnh hơn vào nhu cầu thực, chú trọng chất lượng, tiện ích, công năng và yếu tố thông minh.

Các mô hình nhà ở sử dụng năng lượng tái tạo, nhà thông minh, bất động sản gắn với tín chỉ carbon sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo hướng “đáng sống”, không chỉ đáp ứng số lượng mà còn nâng cao chất lượng, tiện ích, hướng tới con người.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những dự án này đòi hỏi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị, trách nhiệm xã hội và tầm nhìn dài hạn.

Quá trình này cũng kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, qua đó nâng cao chất lượng chung của thị trường.

Nêu thông điệp, ông Phong nhấn mạnh: Nếu triển khai hiệu quả các nghị quyết lớn, đặc biệt là các nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá, đóng góp tích cực vào việc hình thành diện mạo phát triển mới của đất nước trong kỷ nguyên mới, theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn.