Trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần khởi điểm: Lo ngại chiêu trò "thổi giá"?

Gần đây, các phiên đấu giá đất ở nhiều địa phương đã thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư, trong đó, có nhiều lô đất được đấu giá thành công cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, ngày 10/12 vừa qua, 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đã đấu giá thành công với tổng số tiền thu về là 37.350 tỷ đồng. Trong đó, cả 4 lô đất đều có giá trúng cao hơn từ 4-8 lần so với giá khởi điểm.

Cụ thể: Lô 3-12 có có diện tích hơn 10.000m2, giá khởi điểm của lô đất này là 2.942 tỷ đồng. Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá với mức giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá ban đầu sau 70 lượt đấu.

Lô 3-9 có diện tích hơn 5.000m2, giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng. 15 công ty đã tham gia đấu giá, trong đó có Công ty Quốc Lộc Phát, Công ty Phú Mỹ Hưng, Công ty Phát Đạt, Công ty Cát Tường, Công ty Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh. Phiên đấu giá rất kịch tính khi có đến 140 lần đấu giá. Kết quả cuối cùng, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.

Lô 3-5 có diện tích 6.446m2, giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng và có 21 doanh nghiệp tham gia. Kết quả, lô đất này được bán đấu giá với giá 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic, sau 130 lượt trả giá.

Lô 3-8 có với diện tích 8.500 m2 cũng được đấu giá thành công với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần giá khởi điểm. Có 10 doanh nghiệp đăng ký nhưng chỉ có 6 đơn vị tham gia đấu giá. Qua 67 lượt trả giá kết quả, Công ty Cổ phần Sheen Mega đã đấu thành công. Khu này được xây dựng cao 4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp có mật độ xây dựng gần 45% diện tích.

Trước đó, vào cuối tháng 10/2021, phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) thu hút được khoảng 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự. Kết quả phiên đấu giá ghi nhận cao gấp 2-3 lần so với giá khởi điểm.

Cá biệt có lô B12 diện tích 44,5 m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê (Mai Dịch, Cầu Giấy) có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gần gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá cao nhất của phiên đấu giá.

Không chỉ ở Hà Nội và TP.HCM, các phiên đấu giá đất không chỉ "nóng bỏng tay" ở nhiều địa phương khác như: Bắc Giang, Thanh Hoá… Đơn cử, ghi nhận tại phiên đấu giá 98 lô đất ở Bắc Giang diễn ra tháng 11 vừa qua cũng thu hút được 495 khách hàng với 1.788 hồ sơ. Giá khởi điểm từ 1,2 - 2,85 tỷ đồng/lô, nhưng có 2 lô góc, diện tích gần 180m2/lô có giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm từ 3,35 - 3,4 tỷ đồng.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, kết quả đấu giá 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) cao gấp nhiều lần giá khởi điểm là điều đáng mừng khi ngân sách nhà nước thu được một khoản tiền lớn. Tuy nhiên, qua kết quả đấu giá này, cũng thấy khâu đấu giá đất hiện nay còn nhiều điều bất cập cần phải xem xét lại.

Thứ nhất, vấn đề định giá khởi điểm. Theo ông Điệp, hiện nay, việc căn cứ theo các quy định hiện hành để định giá khởi điểm còn thấp hơn so với giá thị trường. Thực tế này khiến việc đấu giá luôn ở mức cao hơn thị trường.

Thứ hai, lo ngại về việc trả giá cao để thổi giá. "Thực tế, có nhiều cá nhân, đơn vị lợi dụng vào việc đấu giá để trả giá cao nhằm mục đích "thổi giá khu vực xung quanh. Điều này rất nguy hại cho thị trường bất động sản", ông Điệp nói.

Nhìn nhận về hiện trạng đấu giá đất gần đây, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, khi đấu giá, các địa phương sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng với giá mặt bằng theo quy định giá đất của địa phương. Cho nên khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, thậm chí có những nơi nhà đầu tư "hăng chiến", nghĩ rằng ít hàng, khan hàng thì giá đất phải cao, phải "sốt", dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm…

Cũng theo ông Đính, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố "xanh – chín", "5 ăn – 5 thua". Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư "ôm" phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc.

Về rủi ro trong đấu giá đất, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải "bỏ của chạy lấy người".

"Nhiều nhà đầu tư "ôm" là khi giá đất đang "sốt" nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị "bong bóng". Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm", ông Đính dẫn chứng.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, tại các phiên đấu giá đất, cần siết chặt hơn nữa quy trình tổ chức các phiên đấu giá đất tại các địa phương để tránh việc trục lợi, "quân xanh, quân đỏ, chân gỗ" vốn được xem là "lỗ hổng" cần sớm được khắc phục. Điển hình mới đây, cơ quan điều tra đã khởi tố, bắt giam bà Nguyễn Thị Loan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vimedimex về tội Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản tiếp tục cho thấy sự bức thiết của công tác này.

Đặc biệt, theo vị luật sư trên cảnh báo, đối với các nhà đầu tư cần tham gia một cách tỉnh táo để tránh bị đẩy giá lên. khi tham gia các phiên đấu giá đất với tâm lý "ganh đua" rất dễ bị "say đòn" trả giá cao hơn nhiều mức mục tiêu để rồi bị đẩy giá. Sau đó, dẫn tới tình trạng "bỏ cọc", gây phiền hà cho cơ quan quản lý khi phải tổ chức đấu giá lại.