Tranh luận về mức tiền đặt trước khi đấu giá đất

Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 20% khi đấu giá đất dự án chưa đủ ngăn thổi giá, bỏ cọc, trong khi ý kiến khác lo ngại tăng mức này sẽ làm giảm cạnh tranh.

Chiều 3/11, thảo luận tại Quốc hội về dự án Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, đại biểu Tô Ái Vang, Phó đoàn Cần Thơ, cho rằng quy định tiền đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm đối với đất thực hiện dự án đầu tư chưa đủ sức răn đe hành vi thao túng đấu giá.

Theo bà, tại các cuộc đấu giá đất dự án quy mô lớn, giá khởi điểm có thể chưa sát thị trường. Vì vậy, mức tiền đặt trước tối đa 20% "chưa đủ sức nặng ngăn chặn các nhóm lợi ích cố tình trả giá vượt lên để thao túng thị trường rồi bỏ cọc". Trong khi đó, dự luật quy định chỉ cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Để tăng tính răn đe, bà Vang kiến nghị nâng mức tiền đặt trước khi đấu giá đất thực hiện dự án đầu tư lên 10-30% giá khởi điểm. Người bỏ cọc cũng không được đứng tên thành lập pháp nhân mới để tiếp tục tham gia đấu giá trong thời gian bị cấm.

Ở góc nhìn khác, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung, Giám đốc Sở Tư pháp Tây Ninh, cho rằng cần ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, song việc tăng tiền đặt trước lên 10-20% đối với đất dự án và 20-50% đối với cá nhân tham gia đấu giá đất có thể tạo rào cản tài chính lớn, làm giảm tính cạnh tranh.

Với dự án sử dụng đất trị giá hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải huy động ngay khoản tiền lớn để đặt trước dù chưa biết có trúng đấu giá hay không. Trong khi đó, phương án huy động vốn, vay vốn hoặc bảo lãnh ngân hàng thường chỉ có cơ sở triển khai sau khi trúng đấu giá.

"Yêu cầu có sẵn một khoản tiền rất lớn ngay từ đầu có thể loại khỏi cuộc đấu giá những nhà đầu tư có năng lực và phương án khả thi. Trong khi đó, khả năng đáp ứng tiền đặt trước không đồng nghĩa với năng lực triển khai dự án", bà Dung nói.

Với cá nhân, khi tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng, mức đặt trước tối đa 50% đồng nghĩa phải chuẩn bị 3 tỷ đồng dù chưa chắc trúng đấu giá. Theo nữ đại biểu, yêu cầu này có thể khiến nhiều người e ngại, do dự khi tham gia.

Bà cũng lo ngại việc đồng thời tăng tiền đặt trước và mở rộng các trường hợp bắt buộc đấu giá trực tuyến sẽ làm giảm số người tham gia. Ngoài áp lực tài chính, người đấu giá còn phải đối mặt với nguy cơ sự cố kỹ thuật, đường truyền hoặc sai sót thao tác. Khi số tiền đặt trước càng lớn, tâm lý lo ngại mất tiền vì những sự cố ngoài ý muốn càng tăng, khiến cả người có nhu cầu và năng lực thực sự cũng có thể từ bỏ.

Đại biểu Tây Ninh kiến nghị giữ mức tiền đặt trước theo luật hiện hành, chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Với dự án lớn, cần nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp thay cho việc nộp trước khoản tiền lớn.

"Hành vi cố tình trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc cần được xử lý bằng chế tài tương xứng, thay vì tăng tiền đặt trước với tất cả người tham gia", bà nói.

'Trúng đấu giá phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng'

Đại biểu Lê Thanh Hoàn, đại biểu chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, cho rằng tăng tiền đặt trước và cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá mới chỉ giải quyết phần ngọn. "Gốc rễ của căn bệnh trả giá ảo rồi bỏ cọc nằm ở chỗ sự mơ hồ trong việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng bán tài sản đấu giá", ông nói.

Theo đại biểu, một số người vẫn coi việc trúng đấu giá là lựa chọn, có thể quyết định mua hoặc chấp nhận mất cọc nếu không muốn thực hiện giao dịch. Để khắc phục, cơ quan chức năng cần xác định hành vi bấm nút hoặc nộp văn bản trả giá là đề nghị giao kết hợp đồng. Khi đấu giá viên gõ búa hoặc công bố người trúng, hợp đồng được coi là đã giao kết và phát sinh ràng buộc pháp lý. Người trúng đấu giá có nghĩa vụ thanh toán, nhận tài sản, không thể tùy ý từ bỏ giao dịch.

Dẫn kinh nghiệm tại Mỹ, ông cho biết người trúng đấu giá cố tình không thanh toán, ngoài mất tiền đặt trước, còn có thể phải bồi thường phần chênh lệch nếu tài sản được đấu giá lại với mức giá thấp hơn.

"Cần bổ sung quy định người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng kể từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả. Nếu không thanh toán, người trúng phải chịu các biện pháp xử lý theo pháp luật dân sự và bồi thường thiệt hại", ông Hoàn đề xuất.

Bộ Tư pháp giữ quan điểm tiền đặt trước tối đa 20% với đất dự án

Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết việc nâng tiền đặt trước khi đấu giá đất đối với cá nhân lên 20-50% nhằm loại bỏ tình trạng "cò mồi", đăng ký ảo và bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Quy định này đã được áp dụng theo Nghị quyết 66 từ đầu năm 2026 và bước đầu mang lại hiệu quả tích cực. Tỷ lệ đấu giá đất thành công nhưng sau đó bị hủy do bỏ cọc trên cả nước giảm từ 8,6% năm 2025 xuống 3% trong 9 tháng đầu năm 2026.

Đây là cơ sở để Bộ Tư pháp kiến nghị luật hóa quy định, tăng tính răn đe đối với hành vi bỏ cọc, thông đồng trong đấu giá.

Trước lo ngại mức tiền đặt trước quá cao gây khó khăn cho người tham gia, Bộ trưởng cho rằng người có nhu cầu mua nhà đất thực sự cần chuẩn bị sẵn tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu trúng đấu giá. Trường hợp không trúng, tiền đặt trước được hoàn trả trong hai ngày.

Riêng với đất thực hiện dự án đầu tư, Bộ trưởng không đồng tình với việc nâng tiền đặt trước lên tối đa 30%. Theo ông, đất dự án thường có giá trị rất lớn, có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Nếu mức đặt trước quá cao sẽ tạo rào cản tài chính, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư; ngược lại, mức quá thấp không đủ sức răn đe hành vi bỏ cọc.

Vì vậy, Bộ Tư pháp giữ quan điểm áp dụng mức tiền đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm đối với đất thực hiện dự án đầu tư như dự thảo.

Sau khi tiếp thu, chỉnh lý từ ý kiến đại biểu, dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi sẽ được xem xét thông qua ngày 20/11.