Tránh đánh đồng môi giới bất động sản với đầu cơ

Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản (BĐS) có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Họp báo với chủ đề Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

31/10/2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức buổi họp báo với chủ đề Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Tại buổi họp báo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS khẳng định, môi giới BĐS không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.

Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu trên thị trường BĐS, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS (bên cung) và khách hàng/nhà đầu tư (bên cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê BĐS.

Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường BĐS kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng. Không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch, lực lượng này còn đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối, phản ánh thông tin giữa hai chiều cung- cầu, nhằm nâng cao chất lượng, sự đa dạng và tính phù hợp của các sản phẩm BĐS. Từ đó, thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững.

Theo ông Đính, môi giới BĐS còn đóng vai trò kết nối các thị trường với nhau, từ thị trường vùng này với vùng khác, liên vùng, thị trường trong nước với quốc tế và ngược lại; thị trường BĐS với thị trường xây dựng, thị trường vốn, thị trường tài chính,… Qua đó, góp phần quan trọng vào công cuộc phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.

Môi giới BĐS ngày càng kỷ luật và chuyên nghiệp

Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định. Điều này góp phần giúp hành lang pháp lý liên quan đến thị trường BĐS trở lên hoàn thiện hơn. Trong đó, có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới BĐS.

Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới BĐS, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi “chứng chỉ hành nghề” thông qua các kỳ thi sát hạch.

Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư… môi giới BĐS cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp. Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các cá nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quan lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới BĐS được chặt chẽ và sát sao hơn.

Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu phải: có quy chế hoạt động; có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có ít nhất 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Không chỉ vậy, luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với các nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng/nhà đầu tư…

Chủ tịch VARS cho rằng nghề môi giới BĐS ngày càng được quan tâm, chú trọng. Vai trò, mức độ ảnh hưởng của nghề cũng được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn. Vì vậy các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới. Từ đó, góp phần phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững.

Môi giới BĐS không được phép tham gia quyết định về giá bán BĐS

Mặt khác, chủ thể cần xác định giá bán, có quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm. Bán giá cao hay thấp, là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao, để tối đa hóa lợi nhuận. Cũng có để định giá thấp, nhằm tăng tính cạnh tranh. Hoặc xác định một mức giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm, mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau. Từ đó, chiến lược về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp.

Trong quá trình định giá đó, chi phí cho kênh trung gian là một yếu tố cấu thành, được doanh nghiệp sản xuất cân đối mức phù hợp đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng. Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Và cá nhân/đơn vị tham gia vai trò trung gian chỉ được quyền nhận về thù lao do doanh nghiệp sản xuất chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào công tác xác định giá bán sản phẩm.

Trong thị trường BĐS cũng vậy. Ông Đính cho rằng quyết định giá bán sản phẩm BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá BĐS. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới BĐS mới được biết giá bán BĐS để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Không thể phủ nhận, nhiều sàn giao dịch được chủ đầu tư nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán BĐS... Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư chê thấp. Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”. Vì thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng/nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, marketing. Nếu giá bán BĐS quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch, môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới sống dựa vào hoa hồng. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.

Tránh đánh đồng môi giới BĐS và đầu cơ

Trong câu chuyện tăng giá của thị trường thời gian gần đây, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những tay đầu cơ, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ liều lĩnh chốt deal, để rồi găm hàng, tìm "mồi ngon" và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS. Bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ tạo sóng hay lũng đoạn thị trường.