27/02/2024 Thiệp 24HMoney v2.0 Mới

Tồn kho kỷ lục của Nhà Khang Điền có gì?

Kết thúc năm 2023, Nhà Khang Điền ghi nhận con số tồn kho cao nhất từ trước đến nay, gần 18.8 ngàn tỷ đồng, đưa doanh nghiệp lên vị trí thứ 4 trong top 10 ông lớn bất động sản có tồn kho cao nhất.

So với thời điểm đầu năm, lượng tồn kho của KDH đã tăng 3 bậc, từ bậc 7/10. KDH vượt qua NLG, DXG để chỉ đứng sau NVL, VIC và VHM trong bảng xếp hạng.

Top 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có giá trị tồn kho cao nhất tính đến cuối năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Top 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có giá trị tồn kho cao nhất tính đến cuối năm 2022 (Đvt: Tỷ đồng)

Với lượng tồn kho khổng lồ, quy mô tài sản của KDH đã vượt mốc tỷ USD, lên 26.4 ngàn tỷ đồng.

Khoảng 2 năm trở lại đây, tồn kho của KDH tăng khá mạnh. Năm 2022, tồn kho vượt mốc 12 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 60% so với năm trước; đến 2023 tăng hơn 50%, trong khi giai đoạn 2019-2021, chỉ tiêu này chỉ tăng 4 - 5% mỗi năm. Đây là kết quả của quá trình KDH tích lũy không ít quỹ đất và dự án thông qua việc thâu tóm các doanh nghiệp trong ngành.

Tồn kho và tổng tài sản của KDH từ 2006 - 2023

Cuối năm 2022, KDH có 13 công ty con sở hữu trực tiếp, 16 công ty con sở hữu gián tiếp. 1 năm sau, số công ty con sở hữu gián tiếp tăng 1, lên 17 công ty, trong khi số lượng nhân viên của nhóm công ty giảm từ 342 người còn 258 người, tương ứng giảm hơn 1/4.

Hàng tồn kho có gì?

Tính tới cuối 2023, lượng hàng tồn kho kỷ lục của KDH phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án khu dân cư đang phát triển với trị giá gần 18.8 ngàn tỷ đồng.

Danh sách này được KDH công khai 8 dự án, chiếm tổng tồn kho gần 17.7 ngàn tỷ đồng. Trong đó, Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo - nhiều nhất với hơn 6.5 ngàn tỷ đồng, kế đến là dự án Đoàn Nguyên - Bình Trương Đông gần 3.4 ngàn tỷ đồng, dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông gần 3.2 ngàn tỷ đồng. Đây cũng là dự án có lượng tồn kho tăng mạnh nhất, gấp 3 lần so với cách đây 1 năm, góp phần đáng kể cho việc bành trướng số dư khoản mục này.

Bên cạnh đó, dự án Khang Phúc - An Dương Vương cũng tăng gấp đôi tồn kho, lên hơn 1.2 ngàn tỷ đồng. Ngoài ra, danh sách còn có 1 dự án mới xuất hiện trong năm là Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông, với gần 965 tỷ đồng.

Tồn kho của KDH

Tăng tồn kho đã khiến cho dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp âm gần 1.6 ngàn tỷ đồng. Bù lại, KDH thu hồi gần 3.2 ngàn tỷ đồng từ đầu tư góp vốn đơn vị khác, song vẫn phải trả nợ gốc vay hơn 4.5 ngàn tỷ đồng. Số thu từ đi vay chỉ đáp ứng được 4.1 ngàn tỷ đồng. Kết quả: dòng tiền hoạt động tài chính âm gần 300 tỷ đồng.

Nợ phải trả của KDH năm 2023 lần đầu vượt 10 ngàn tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, nợ vay chiếm 58%, tương đương hơn 6.3 ngàn tỷ đồng.

Theo những gì công bố trên BCTC, có 3 dự án KDH đang mang thế chấp ở VietinBank (HOSE: CTG) và OCB. Cụ thể, quyền sử dụng đất tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án được thế chấp ở VietinBank cho khoản vay 1,067 tỷ đồng, lãi suất 10.5%/năm, để tài trợ dự án huyện Bình Chánh, TP.HCM.

Quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông và phường Cát Lái, TP. Thủ Đức được thế chấp cho khoản vay 1,695 tỷ đồng ở OCB, nhằm tài trợ khu nhà ở Bình Trưng Đông.

Quyền tài sản phát sinh từ khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh được thế chấp cho khoản vay 995 tỷ đồng, cũng tại OCB, tài trợ cho dự án Lê Minh Xuân mở rộng và khu nhà ở 11A và khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A. Khu nhà ở 11A còn được dùng để thế chấp cho khoản vay gần 500 tỷ đồng tại OCB, nhằm đầu tư góp vốn.

Ngoài ra, quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng (có chi phí xây dựng dở dang gần 933 tỷ đồng) được thế chấp cho 2 khoản vay tổng trị giá 989 tỷ đồng ở OCB, tài trợ cho khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A.

Nguồn gốc các dự án khủng

Là dự án có giá trị tồn kho nhiều nhất của KDH với 6,528 tỷ đồng, Khang phúc - Khu dân cư Tân Tạo (tên thương mại Mega Township) từng thuộc về CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI). Tuy nhiên, sau 10 năm, từ 2007 - 2017, khi hoàn tất thâu tóm BCCI và đổi tên thành Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc, KDH chính thức trở thành chủ đầu tư của khu đô thị cửa ngõ phía Tây TP.HCM, quy mô 320ha, vốn đầu tư công bố vào năm 2017 là 3.2 ngàn tỷ đồng. Đến cuối năm 2022, KDH cho hay dự án vẫn đang hoàn thiện pháp lý và giá trị tồn kho hiện đã gấp đôi vốn đầu tư ban đầu.

Dự án thứ hai là Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (tên thương mại Emeria) có giá trị tồn kho 3,381 tỷ đồng, rộng hơn 6ha, tọa lạc tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức. Dự án Đoàn Nguyên nằm bên cạnh dự án Clarita Bình Trưng Đông của KDH.

Dự án được CapitaLand mua lại vào năm 2018 với giá 1,380 tỷ đồng cho 86 triệu cp (tương ứng 100% vốn điều lệ) CTCP BCLand. Thời điểm này, BCLand nắm 100% vốn điều lệ Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên - chủ đầu tư dự án diện tích 60.7ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2 (cũ). CapitaLand dự định xây 100 căn nhà phố và hoàn thiện vào năm 2021. Trước khi về tay CapitaLand, dự án từng thuộc về KDH. Năm 2013, do khó khăn của thị trường nhà đất và tình hình kinh doanh, KDH đã chuyển nhượng 99.99% vốn của Nhà Đoàn Nguyên.

Năm 2021, CapitaLand thoái vốn dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông, BCLand giải thể. Nhà Đoàn Nguyên đổi chủ mới sang CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên.

Tháng 03/2022, thông qua công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước, KDH hoàn tất nhận chuyển nhượng 336 triệu cp, tương đương 60% vốn Phước Nguyên với giá 620 tỷ đồng, qua đó sở hữu gián tiếp 100% vốn Nhà Đoàn Nguyên (do Phước Nguyên nắm 100% vốn). Như vậy, chỉ sau 4 năm, giá trị dự án đã tăng gấp đôi.

Thứ ba là Bình Trưng - Bình Trưng Đông (tên thương mại Clarita) với 3,159 tỷ đồng tồn kho. Quy mô dự án 5.8ha, KDH dự kiến phát triển sản phẩm biệt thự, nhà liên kế ngay mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức.

Tương tự, dự án khác có được từ M&A là Khang phúc - An Dương Vương (tên thương mại The Privia) có giá trị tồn kho 1,233 tỷ đồng. Đây là dự án hiếm hoi có tiến độ tiến triển nhanh khi khởi công vào giữa năm 2022, đến cuối tháng 11/2023 đã chính thức được mở bán. Theo đó, 3 tháng cuối năm cũng là giai đoạn KDH ghi nhận khoản mục nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản tăng vọt từ 895 tỷ đồng lên 2,350 tỷ đồng, tương ứng tăng thêm 1,455 tỷ đồng. The Privia đang được KDH thế chấp tại VietinBank, ngân hàng bảo lãnh số tiền tối đa 2,460 tỷ đồng.

Ngoài ra, dự án Thủy sinh - Phú Hữu (tên thương mại Classia Khang Điền, tên cũ Thành phố Xanh) do công ty con của KDH là CTCP Bất động sản Thủy Sinh làm chủ đầu tư. Quy mô dự án 4.3ha, nằm ở mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Hữu Phú, TP. Thủ Đức; nằm liền kề dự án Mega Ruby, Mega Residence, Lucasta, Villa Park… Để có vốn cho dự án, năm 2022, KDH phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu rót vào Công ty Thủy Sinh.