Tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.

Nội dung này được nêu tại Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sáng 28/11, với hơn 94% đại biểu tán thành. Luật này có hiệu lực từ 1/1/2025.

Luật hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quy định mới được Quốc hội thông qua hôm nay, đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...

Việc này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Tuy nhiên, dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện đưa vào bán nhưng tới thời điểm luật có hiệu lực thi hành (1/1/2025) chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án bất động sản theo luật mới, trước khi ký hợp đồng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, qua rà soát Ủy ban Thường vụ Quốc hội chốt phương án khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai) trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh cho hay, quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng có.

Giao dịch bất động sản giữa các cá nhân, tổ chức quy mô nhỏ sẽ do các bên thỏa thuận hình thức thanh toán hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng. Quy định này, theo ông Thanh, là bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.